焦点

经过5年的蓬勃发展，2014年对柔佛依斯干达特区产业市场，恐怕是不堪回首的一年。

尽管中国大型地产商纷纷进军依斯干达特区，似乎描绘一番荣景，但是楼盘销售走下坡的数据，却是一个血淋淋的事实，反映当地产业市场已经陷入供过于求的窘境。

而在这些中国地产商背后，不可忽视的则是柔佛州王室的涉入，也因此将王室推向舆论浪尖，被指进一步加剧楼市低迷。

首先，数据是不会骗人的。在经过2013年的高峰期之后，依斯干达特区产业市场在2014年的表现明显黯然失色。

上半年交易跌48%

根据《KiniBiz》网站引述柔佛PA国际产业顾问公司执行董事昔瓦达斯（左图，V Sivadas），与2013上半年相比，依斯干达特区在今年上半年的总交易数量下滑大约48% ，而这项萎缩是横跨依斯干达特区的所有产业领域。

“我们的记录显示，它在今年上半年的5419个交易中，总交易额共37亿令吉。比起2013年上半年，今年上半年的交易数量已下滑约48%，总交易额则下跌约37%。“

昔瓦达斯表示，2013年是依斯干达特区表现最好的一年，其交易数量达到2万5034次，交易总额则约203亿令吉，而这不包括柔州苏丹以45亿令吉出售新山市中心黄金地皮给中国广州富力地产股份有限公司（Guangzhou R&F）的交易。

在前一年，依斯干达特区的交易量和总交易额则分别是2万1503宗及135亿令吉。

中国公司大量推盘

许多观察员认为，导致依斯干达特区今年经济不景气的基本原因，是市场供过于求的关系。

不过，探究深一层的原因，除了中央和州政府去年一系列严打房市的措施，如落实调高产业盈利税（RPGT）、限定外国人只能购买100万令吉以上的产业，以及外国购买者须缴付2%产业税，放缓了依斯干达特区的产业市场买气之外，市场观察员也归咎中国大型地产商大军入侵扰乱了市场。

他们认为，尽管中国地产商引进了我国所需要的投资，不过他们大规模推出楼盘，使到市场担心柔佛及依斯干达市场无法负荷这些供应。

其中，碧桂园集团（Country Garden Holdings）去年一口气在金海湾推介约9000个单位，这在本地市场几乎是前所未有，至少在依斯干达里不曾发生过。

此外，中国广州富力地产股份有限公司也被指将在接下来几年，推介接近3万个单位。

柔佛王室45亿卖地

中国广州富力地产有限公司去年以45亿令吉向柔佛州苏丹购买新山一块116英亩的黄金地段，就被视为是一个重要转折。

这让全国震撼，因为王室把永久业权地黄金土地大量卖给外国人，在大马是前所未闻，基于事件敏感，因此没有任何的公开抗议活动，但这项交易已经让本地企业家深深不安。

这项卖地交易被指对依斯干达特区带来严重影响，尤其是很多商家批评这加剧了低迷的楼市，特别是这些中国发展商“地毯式轰炸”的策略，包括巨大规模地房产推介，导致市场供过于求及压低价格。

他们也投诉中国地产商，可能在准证申请得到“特别优待”或是快速处理，特别是一些庞大地填土计划，其实需要经过冗长地环境评估程序。

无论如何，这些指控没有获得官方证实。

有违土地控释政策

姑且不论，这些涉及柔佛苏丹地数十亿令吉的土地交易和发展计划是否真的拖累依斯干达特区，但是富力地产股份有限公司地45亿令吉土地交易已打开闸门，让外界对苏丹的批评浮出台面。

这个交易有违依斯干达投资有限公司（IIB）数个月前所宣布地土地“控制释放”政策，这项政策本来是要限制依斯干达特区的土地交易。

依斯干达投资有限公司主席及首席执行员赛莫哈末依布拉欣（Syed Mohamed Ibrahim）当时解释，这个控释政策是必要地，因为依斯干达特区的发展仍然相对小及脆弱，而这也是为了让投资者可以赚钱。

此外，苏丹也被指涉及数个在新柔海峡的填土计划。

“森林城”填土千倾

这包括，苏丹卖给中国广州富力地产股份有限公司那块临近新柔长堤的黄金地，就涉及庞大的填土计划。

另一个填土幅度更大的发展计划是“森林城市”（Forest City）。这个预计填土范围高达2000公顷大的人工岛屿，靠近马新第二通道，是碧桂园集团与Esplanade Danga 88私人有限公司联营的计划。

其中苏丹依布拉欣在Esplanade Danga 88掌有64%股份，该公司则拥有“森林城市”计划的34%股份，而碧桂园集团拥有剩余的66%股份。

就连邻国新加坡已向大马政府表达对该填土的严重关注，而很多人也担心土地开垦将对土著企业大亨赛莫达拥有的丹绒伯勒巴斯港口带来不利的影响。

在这一系列计划推进的同时，舆论尖口也渐渐转向柔佛苏丹，最高的反对浪潮就是在《2014年柔州房屋及地产局法案》呈上柔州议会时爆发，当时州政府想通过法案，赋予苏丹对土地及产业事宜的行政权力，不过这个法案最终在修改去除苏丹权限下，才得以通过。

本地公司削减目标

无可否认，苏丹与中国发展商的商业交易，明显的已为市场带来恐慌，特别是担忧供过于求的问题将在未来数年一直困然依斯干达特区。

一个明显的征兆是多个本地发展商，包括UEM阳光集团、实达集团和高美达集团都已经宣布削减他们在依斯干达特区的销售目标。

一名新山产业代理安迪莫汉（Andy Mohan）指出，碧桂园集团及中国广州富力地产股份有限公司的房产售价非常高，很少有本地新山人买得起，因此若新加坡人停止购买，将带来严重问题。

“我感觉到，他们的销售量已经受到打击，尽管没有官方数字公布。”

编按：敬请留意明日第二篇《新加坡投资者会否却步？》