随着雪隆地区房屋价格暴涨，国民无法承担购屋重担的问题在2010年再次成为国内关注焦点。

不过，我国政府除了提出一些个别措施之外，却缺乏整体且具体的政策来协助国民达致居者有其屋的目标；相反地，近来推出的经济政策，却更倾向于地产商的利益，并且可能会加剧产业过剩的问题。

特别是首相纳吉今年9月末推出的经济转型计划（ETP），所宣布的连串“大吉隆坡”地区发展计划，更被视为是提供官联地产公司一个“发财”良机。

在经济转型计划之下，政府将会拨出多块政府土地作为发展用途，包括公积金局负责的3300英亩双溪毛糯橡胶局土地、“一个大马发展公司”负责的260亿令吉吉隆坡国际金融中心发展计划，以及都市发展局（UDA）负责的半山芭监狱发展计划。

另外一个备受瞩目的发展计划则是国民投资公司（PNB）负责的50亿令吉“独立遗产”100层摩天楼计划。

官联公司并购私人地产商

这些计划预料将为国内带来数百亿令吉的经济效益和商业良机，同时也会利惠及许多次级承包商，以及许多相关领域。因此，这也带动了产业和建筑领域在近期出现三项大型合并计划，试图在这些巨型发展计划之中分一杯羹。

这三项大型合并计划包括，国库控股旗下的马友乃德置地（UEM Land）并购阳光（Sunrise）案、公积金局旗下的马资源（MRCB）与怡保置地（IJM Land）合并案，以及最新的双威控股（Sunway Holdings）和双威城（Suncity）合并案。

从这些公司管理层的言论当中，不难发现合并案都是为了承包巨型发展计划而做好准备。

比如马友乃德集团董事经理阿兹查丁（Izzaddin Idris）就不讳言，这项合并案是要借助阳光集团在发展高级公寓的品牌，来加强马友乃德置地於全国各地包括柔佛努沙再也的产业发展计划，以及争取双溪毛糯发展计划的工程。

由于这些官联地产公司肩负过去的包袱，并且欠缺足够的人力和能力来负责巨型发展计划，因此更需要兼并这些具有实力的阳光和怡保置地等私人地产公司。

双溪毛糯至今没发展详情

无论如何，从马友乃德置地-阳光与马资源-怡保置地兼并案中可看出，这些官联地产公司所并购的对象都是高级产业的发展商，因此不难看出这些发展计划将推出更多的高级房产发展计划。

在这些高级房产发展计划下，美其名是我国人民生活水平已经日益高涨，因此他们希望拥有更美好的房产，所以我国接下来对高级房产将有更高的需求。

但是相反来看，却凸现政府在“大吉隆坡”经济关键绩效领域（NKEA）之下，并没有一套详细的规划来确保低中高各收入阶层人民，在未来有能力购置本身的房子。

特别是双溪毛糯3300英亩橡胶局土地，至今就不清楚有多少比率的土地，将用作发展廉价屋和中价屋的用途，然而政府却一早已经敲定是交由公积金局发展。

如何容纳隆400万新人口？

此外，政府也放眼将大吉隆坡地区的人口，从现有的600万人，於2020年倍增至1000万人。但是，政府除了提出种种巨型发展计划之外，却没有具体措施和细致的规划包括一套完整的房屋政策，确保大吉隆坡地区拥有足够的各类型房屋、交通和设备，来容纳这多出来的400万人口。

这批未来10年涌入大吉隆坡地区发展的新人口，并不必然全都是政府放眼要吸纳的专才；相反地，有一部分是填补城市底层工作的低知识和低收入阶层，因此政府进行发展计划和土地规划时也必须考量他们的住宿等基本需求，但是这些因素却在“迈向高收入国家”的宏愿之下被漠视。

政府似乎一厢情愿认为，只要经济转型计划成功推行，人民收入自然也将随着水涨船高，自然也能承担更高的房价，房价暴涨的问题也会迎刃而解。

共23.2%民房无法出售

另一方面，外界也担忧，政府近期推行一连串的巨型发展计划并无实质好处，只会加剧国内房产和办公楼过剩的问题，对产业市场造成冲击。

其中一名提出这项问题的人士，就是回教党瓜拉雪兰莪国会议员祖基菲里，他引述全国产业资讯中心（NAPIC）去年第三季的资产过剩报告，表示这是一项警钟。

根据有关报告，我国在去年第三季共有2万286间民房无法出售，总值33亿令吉。这在总数11万4541间当中，占17.7%。至于最新今年第三季数据也显示，我国无法出售的民房增加至2万3481间，总值40亿令吉。这在总数10万1054间当中，占23.2%。

吉隆坡地区则是从去年第三季的1623间房屋（17.3%或总值4.9亿令吉），增加到今年2578间房屋（21.7%或总值10亿令吉）。

不过，值得一提的是，根据时间表，这些无法出售的屋子多数已经空置超过2年，总共有2万3044间。

隆市办公楼闲置率近20%

至于办公楼过剩的问题，则反映在吉隆坡市区的办公楼。截止2010年9月，一共出现19.5%的闲置率。其办公楼总面积目前是7267万平方英尺，使用面积是5851万平方英尺，而闲置面积是1416万平方英尺。

相比之下，在亚洲金融风暴，以及国油双峰塔於1998年启用之前，吉隆坡办公楼闲置率只有1.9%。

在亚洲金融风暴爆发之后，吉隆坡办公楼闲置率就於1998年和1999年上升到17.9%和23.1%，然后就一直徘徊在20%以上，直到2005年才下降回18.1%。

这令人担心“独立遗产”100层摩天楼计划和国际金融中心计划只会吸走现有办公楼的用户，导致闲置率进一步上升。

新办公楼需6年时间消化

况且，根据《The Edge》财经周刊分析，吉隆坡今年首9个月的办公室面积总共增加275万平方英尺，但是使用率只是上升36万平方英尺，这意味剩余的240万平方英尺都是闲置。

此外，吉隆坡目前还有1041万平方英尺的新办公室正在兴建当中，这预计需要6年时间来完全消化。

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