政府最近推出“我的首间房屋计划”协助月薪3000令吉以下的年轻人购买屋子，尽管获得舆论赞好，但业界对这项计划能否达成“居者有其屋”的效果却多持有保留态度，归因咎底就是这项计划无法对症下药解决高屋价的问题，特别是雪隆一带。他们担忧，这些计划不仅无助于年轻人承担价格日益飙涨的房价，相反会导致债台高筑。

资深城市规划师吴木炎就一针见血指出，政府依靠“我的首间房屋计划”来解决房屋问题是不明智，因为这些年轻人在刚开始工作不久后就必须承担长达30年的房贷，还有其他债务如贷学金和车贷。

“如果他一直都有工作，并且获得加薪，那么他就能维持下去，但是如果发生经济衰退，或者他工作面对困境，那么他就会面对还债问题。”

“我的首间房屋计划”是由首相纳吉日前亲自宣布，旨在为月入低于3000令吉的人民提供100%贷款，协助更多年轻人购买房屋。

该计划获得国内25家银行机构参与，让年龄低于35岁，每月收入低于3000令吉者，在无需缴付头期的情况下申请购买价值介于10万令吉至22万令吉的房屋单位，偿还期限可达30年。

大城市屋价远超22万令吉

据了解，吉隆坡和八打灵再也一带的有地房产已经上涨到至少40万令吉的水平，而豪华公寓也飙升至30万令吉，因此根本远远超越“我的第一间房屋”计划所规定的22万令吉顶限。就算是槟岛和新山这两大城市，市中心周遭的房价也同样超越22万令吉水平，因此一名在大城市地区工作的新鲜人，很难从这项计划中实际受惠。

一名不愿透露姓名的房产经纪就表示，“如果要在吉隆坡寻找22万令吉以下的房屋，就只有普通公寓或组屋，有地房产肯定是没有，除非是残旧的房屋或是交通不方便的地点”。

“不然，他们就需要前往班登、蕉赖，甚至是沙登、加影和万挠寻找。”

马来西亚购屋者协会中文组主任陈钟灵也指出，尽管购屋者可以选择到偏远地区去购买自己的第一间房屋，但是这也同样会提高交通和汽油成本，导致每月开销有增无减。

“问题是如果住很远，他们还是一样要驾车去工作，这也要交通开销，除非我国已经设立很好的公共交通系统。”

扣除所有贷款恐剩下数百元

就算是侥幸在市区一带找到一间价值22万令吉的房屋，对一名月薪低于3000令吉的年轻人来说还是一个沉重的负担，甚至会导致他们入不敷出。

这是因为他们每月需要承担大约1000令吉的分期付款，若是加上车贷和其他基本开销，一个月所剩的钱可说所剩无几，甚至必须借贷度日。

根据估算，一名月薪3000令吉的年轻人在扣除公积金、社保和所得税后，只能将2614令吉净薪带回家。若是扣除基本房贷1200令吉、车贷500令吉和高等教育基金（PTPTN）贷款108令吉，那么他已经耗尽一大半的薪金，将只剩下806令吉。

以一名单身的年轻人而言，他要利用这笔806令吉来应付各种生活基本开销，比如伙食、汽油、水电、宽频网络、娱乐和维修，已经是非常勉强，如果他还需要照顾其他家庭成员如父母或妻儿，或是在吉隆坡大都会工作，那么这笔薪金将是杯水车薪。

就算政府最终抚顺民意，把屋价顶限从现有的22万令吉提高到30万令吉，这也无助于月薪少过3000令吉的青年拥有房屋，因为这价格已经远超过他们所能负担的局面。他们每个月就必须承担大约1600令吉的分期付款，将占他们的薪金超过一半。

根据一般财务规划标准，如果总贷款的缴付额超过月薪40%，将是非常不健康。

陈钟灵就警告说，“雪隆地区3000令吉并不高。如果有结婚，太太可能可以帮助补贴家用；不然3000令吉买车买屋就很沉重”。

近10年屋价薪水差距失衡

针对城市地区屋价飙涨，年轻人难以负担的现象，吴木炎也分析说，这是国家经济成长，以及城市地区土地有限的自由市场现象。但他也点出我国屋价和薪水之间的鸿沟已经越来越扩张。

“近10年薪水和屋价之间的差距已经失衡，如果10年前屋价是5年收入，那么5年前就是8年收入，现在则是12年收入，因此年轻人不可能拥有房屋。”

他指出，一些年轻人虽然收入不高，但是他们仍然承担买屋开销，主要是因为家长先行帮他们缴付高昂的订金。

“如果叫他们自己承担，就不可能能够应付。”

倡议兴建公屋和先租后买

因此，吴木炎和其他评论员也倡导，政府应该考虑效仿新加坡模式兴建公屋（Public Housing），或者是推行“先租后买”的模式，来克服高屋价的问题，以真正达到协助年轻人和穷人“居者有其屋”的目标。

《当今大马》将在第二部分对此作出更深入的探讨。

屋主或抗拒卖屋给参与者

此外，房屋经纪也点出“我的首间房屋计划”其他的弱点，令他对这项计划能否有效推行。其中一个问题就是房屋10%订金将由大马再抵押机构（Cagamas）负责。

一名房屋经纪指出，由于大马再抵押机构处理申请缓慢，因此屋主签约售卖屋子时很可能仍然拿不到订金，“这可能导致他们不愿卖屋给有关购物者”。

此外，他也听说，这项计划的申请程序并不容易，因此至今仍保持观望的态度，尽管有一些客户已致电询问详情。

房屋按揭贷款占超过40%

另一方面，“我的首间房屋计划”也引发外界担忧可能会对我国金融制度带来风险，引发类似美国次贷危机的金融风暴。

2008年和2009年引发全球经济陷入衰退的美国次贷危机，其引爆点就是因为美国金融机构在房市火热期间，大量贷款给不符资格的购屋者。当房市出现逆转下滑时，造成大批违约对经济带来连串打击。

时事评论员邱继平就指出，我国的房屋按揭贷款已经占家庭借贷逾40%，这可说是相当高的水平。

“如果市场发生任何动荡，比如面对经济衰退的打击，或者人们丧失工作，这将可能引发连锁反应。”

资深经济分析员白文春也赞同，就算大马再抵押机构担保10%的订金，这项计划肯定会提高金融风险。

不过，白文春认为目前仍担心过早，最重要的是购屋者在申请借贷时也必须量力而为，不要超出本身的能力范围。

购屋须谨慎考虑财务能力

国家银行属下的信贷辅导及债务管理机构（AKPK）首席执行员莫哈末阿克瓦（Mohamed Akwal Sultan）也指出，这项计划预料不会提高不良贷款水平，因为银行一般都有严格的审核程序，包括检查借贷记录，以及确保所有贷款缴付额不会超过40%。

“不良贷款通常不会因为第一次购屋者而升高，因为他们会努力工作来缴付每月还款，相反从事投机交易的人，比较可能因为无法找到租户，或是无法以更高价格卖出，因此才陷入困境。”

他表示，在信贷辅导及债务管理机构所接获的案例当中，因为房贷陷困而寻求协助的人通常只是占很小的比率，少过10%。大多数人都是因为无法偿还无抵押贷款比如卡债才会陷入财政困境。

他也认为，“我的首间房屋计划”是一项好计划，不过他规劝所有年轻购屋者在购买房屋时，必须谨慎考虑本身的偿还能力，还有房屋地点、发展商信誉等非财政因素。