ULASAN Beberapa minggu yang lepas kabinet telah bersetuju untuk melaksanakan skim sewa beli rumah melibatkan 170 kawasan Projek Perumahan Rakyat 1Malaysia (PR1MA) di seluruh negara.
Konsep tersebut sebelum ini pernah juga dicadangkan oleh kerajaan negeri Selangor dan beberapa kerajaan negeri yang lain.
Melalui konsep sewa beli tersebut, kerajaan melalui agensi-agensi yang dilantik akan membangunkan satu projek perumahan dan akan menyewakan rumah-rumah yang didirikan kepada penyewa-penyewa terpilih dalam tempoh masa tertentu, misalnya 20 atau 30 tahun.
Dalam tahun ke-10 misalnya mereka akan ditawarkan untuk membeli rumah tersebut.
Selepas tamat tempoh sewaan tersebut, rumah yang disewa itu secara automatik menjadi milik penyewa dan akan dipindah milik. Mereka juga tidak boleh menjual rumah tersebut kepada individu lain.
Bagaimanapun, setakat ini, skim tersebut hanya ditumpukan kepada pembeli PR1MA yang menghadapi masalah untuk mendapatkan pinjaman perumahan dengan bank sahaja.
Secara dasarnya skim yang ditawarkan tersebut nampak menarik kerana ia memberi peluang kepada golongan kurang berkemampuan untuk memiliki rumah sendiri.
Bagaimanapun, saya berpandangan cadangan tersebut perlu diperhalusi, terutamanya dari aspek perlaksanaan dan undang-undang.
Kemampuan kerajaan
(1) Sejauh manakah kemampuan pihak kerajaan ataupun agensi-agensi bawahnya untuk membina projek-projek perumahan sedemikian dan seterusnya memberi sewaan kepada rakyat.
Sebagaimana yang kita sedia maklum, untuk membina sesebuah projek perumahan, memerlukan kos besar merangkumi kos tanah dan juga kos pembinaan.
Untuk membolehkan kerajaan menyediakan rumah secara sewa beli kepada golongan-golongan sasar, cuba bayangkan berapa banyak kos yang terpaksa dikeluarkan oleh kerajaan atau agensi-agensi bawahnya bagi menampung permintaan golongan yang bermasalah mendapatkan pinjaman perumahan?
Sedangkan mengikut kajian terkini, golongan tersebut semakin bertambah dari tahun ke tahun akibat masalah ketidakstabilan ekonomi negara dan syarat kelulusan pembiayaan perumahan yang semakin ketat.
Bagaimanapun kerajaan dan agensi-agensi bawahnya masih mampu melaksanakannya dengan syarat perbelanjaan kewangan negara diuruskan dengan baik dan berhemah.
Kerajaan juga perlu memperuntukkan tabungan khusus untuk skim tersebut melalui penglibatan syarikat-syarikat pemaju dan kontraktor swasta yang berjaya sebagai tanggungjawab sosial mereka kepada masyarakat.
Dengan adanya sumbangan swasta, kos pembinaan projek-projek perumahan skim tersebut yang terpaksa ditanggung kerajaan dapat diminimumkan.
Tapisan
(2) Sejauh manakah kerajaan serius dalam memperhalusi dan menapis syarat-syarat kelulusan bawah skim tersebut supaya hanya golongan yang benar-benar layak sahaja dapat memiliki rumah.
Kita bimbang sekiranya syarat-syarat kelulusan tidak diperhalusi, ia tidak berjaya mencapai matlamat asal pengenalan skim tersebut.
Jika terlalu diketatkan syarat kelulusan dibimbangi skim tersebut tidak mencapai matlamat yang diharapkan.
Tetapi jika terlalu longgar pula, dibimbangi pembeli tidak mampu untuk menjelaskan bayaran sewaan, yang akhirnya menyebabkan kerugian kepada kerajaan dan akan menyusutkan tabungan skim tersebut.
Jika terlalu banyak tunggakan sewaan misalnya, manakan mungkin kerajaan mampu untuk menggunakan semula hasil kutipan tersebut untuk membina projek-projek perumahan lain pula.
Selain itu, jika syarat-syarat kelulusan tidak diperhalusi, dibimbangi ada pihak-pihak yang cuba mengambil kesempatan dan memperdaya kerajaan untuk membolehkan mereka menyertai skim tersebut.
Saya mencadangkan satu mekanisme khusus digubal untuk memastikan golongan yang layak sahaja ditawarkan skim tersebut.
Hanya mereka yang mempunyai kerja atau pendapatan tetap tetapi mempunyai masalah dari segi dokumentasi kewangan misalnya layak dipertimbangkan untuk mendapat skim tersebut.
Pun begitu, mereka yang telah ditawarkan menerima skim tersebut tidak boleh dibiarkan terkontang-kanting begitu sahaja sepanjang tempoh sewaan tersebut.
Mereka perlu diberi latihan dan ilmu pengurusan kewangan yang sebenar dan motivasi diri untuk menguruskan sumber pendapatan mereka dengan baik dan mempunyai semangat untuk berusaha memperbaiki kewangan diri dan keluarga.
Seterusnya memastikan bayaran sewaan dan juga jual beli dapat dijelaskan dalam tempoh masa yang ditetapkan tanpa gagal.
Aspek perundangan
(3) Sejauh manakah kerajaan telah memperhalusi skim tersebut dari sudut perundangan.
Ini terutamanya dalam penyediaan dokumentasi perjanjian yang lengkap dan sempurna bagi melindungi hak dan kepentingan kedua-dua pihak.
Misalnya, bagaimanakah terma sewaan dan jual beli ini dapat dilaksanakan dalam skim tersebut sedangkan dalam prinsip undang-undang hartanah, sesuatu sewaan tidak dianggap sebagai urus niaga berdaftar bawah Kanun Tanah Negara.
Bukan itu sahaja, daripada segi amalan guaman pula, tempoh sewaan hartanah yang dibenarkan hendaklah tidak melebihi tiga tahun.
Jika melebihi tempoh tersebut ia akan bertukar menjadi pajakan dan perlu didaftarkan di Pejabat Tanah.
Maka akan timbul permasalahan berkaitan peruntukan undang-undang.
Jika perkara melibatkan perundangan masih belum jelas bagaimanakah penyewa dapat memastikan hak pemilikan dan kepentingan mereka terhadap rumah tersebut senantiasa dilindungi.
Dan yang lebih penting lagi, bagaimanakah status pewarisan pusaka hartanah tersebut kepada ahli waris sekiranya penyewa meninggal dunia dalam tempoh sewaan tersebut.
Adakah ia secara automatik dianggap sebagai harta pusaka si mati dan boleh dipusakai kepada si waris?
Begitu juga dalam urusan berkaitan jual beli dan pindah milik rumah tersebut kepada penyewa/ pembeli. Bilakah hartanah tersebut dianggap dibeli oleh penyewa?
Adakah setelah mencapai jumlah bayaran sewaan tertentu ataupun setelah tempoh sewaan tersebut tamat sepenuhnya?
Bagaimana pula keadaannya jika penyewa gagal menjelaskan bayaran sewaan tersebut mengikut kadar dan tempoh masa yang ditetapkan?
Adakah proses jual beli dan pindah milik terpaksa dibatalkan?
Sebenarnya terlalu banyak isu-isu teknikal dari sudut perundangan yang perlu diperhalusi dengan lebih teliti dan terperinci lagi sebelum skim ini dilaksanakan.
Pengalaman saya berada dalam agensi kerajaan sebuah negeri yang melaksanakan konsep ini sebelum ini cukup memberi indikasi bahawa jika skim ini tidak diuruskan dengan baik ia akan menimbulkan banyak masalah di kemudian hari.
Misalnya masalah sewaan yang banyak tertunggak sehingga menyebabkan kerajaan tiada dana lagi untuk menguruskan perumahan tersebut.
Apabila sudah lagi tidak mampu membayar sewa, penyewa pula melarikan diri kerana bimbang diambil tindakan perundangan oleh kerajaan negeri.
Kesannya rumah jadi terbiar dan didiami secara haram oleh pendatang asing atau menjadi pusat aktiviti jenayah dan sebagainya.
Begitu juga masalah rumah yang tidak dapat dipindah milik kerana penyewa meninggal dunia dan waris tidak tahu apa-apa berkaitan skim tersebut.
Begitu juga masalah penyewa memberi subsewa kepada pihak ketiga dan pelbagai lagi masalah yang berpunca daripada longgarnya terma-terma perjanjian.
Persatuan Guaman Hartanah Malaysia (HartaGuam) menawarkan diri memberikan nasihat dan konsultasi perundangan kepada kerajaan dan/atau agensi-agensi bawahnya yang bercadang untuk melaksanakan skim sewa beli tersebut.
Ini bagi memastikan perlaksanaannya kelak bukan sahaja tidak sia-sia dan merugikan bahkan yang lebih penting lagi mengikut lunas-lunas amalan perundangan dan guaman hartanah yang sebenar.
Memang betul, kaedah sewa beli rumah adalah cara mudah untuk memiliki rumah, tetapi jika silap langkah, ia juga adalah jalan mudah untuk seseorang kehilangan rumahnya.
SALKUKHAIRI ABD SUKOR presiden Persatuan Guaman Hartanah Malaysia
(HartaGuam).