Isu Tanah Rizab Melayu banyak dibangkitkan dan dibincangkan kebelakangan ini. Rencana bersiri ini mengupas isu berkaitan yang menuntut perhatian daripada pihak berkuasa berkenaan bagi memastikan kepentingan Tanah Rizab Melayu terus dipelihara.

Ini adalah yang kedua daripada lima bahagian.

Bukan sahaja isu mengekalkan pegangan Tanah Rizab Melayu sekurang-kurangnya 50 peratus perlu diberi perhatian serius, soal nilai tanah ini juga perlu ditangani segera supaya ia tidak terus ketinggalan daripada arus pembangunan.

Tanah berkenaan sering dipandang dalam perspektif yang sempit hanya disebabkan kuasa beli orang Melayu yang terhad selain pemilikannya bertindih menyebabkan banyak pemaju enggan mengambil risiko.

Dalam hal ini, ada yang menuding jari kepada syarikat pemaju hartanah dalam kalangan syarikat berkaitan kerajaan atau anak syarikat agensi kerajaan sebagai antara pihak yang enggan berbuat demikian.

Bukan sahaja pemaju takut menanggung risiko, pihak bank turut bimbang mengalami kerugian kerana kuasa beli orang Melayu yang dikatakan rendah.

Sekiranya keadaan ini berterusan, sampai bila-bila pun Tanah Rizab Melayu akan kekal sebagai tanah kelas kedua atau kelas ketiga!

Antara dua darjat

Pensyarah Kanan Jabatan Pengurusan Hartanah Fakulti Senibina, Perancangan dan Ukur Universiti Teknologi Mara (UiTM) Kampus Seri Iskandar di Perak Dr Mohd Hasrol Hafdiz Aliasak berkata memang wujud perbezaan nilai tanah yang ketara bagi kawasan orang Melayu dan kawasan tanah berstatus terbuka.

Beliau memberi contoh perbezaan nilai tanah di kawasan Kampung Baru yang ditadbir oleh Lembaga Penempatan Tanah Pertanian Melayu (MAS). Ia terletak bersebelahan kawasan berstatus tanah terbuka di Kuala Lumpur seperti Jalan Sultan Ismail, Jalan Ampang dan Jalan P. Ramlee.

Bagi tanah di kawasan komersil yang terletak di tengah-tengah kota Kuala Lumpur, nilai setiap kaki persegi ialah antara RM2,000 hingga RM3,000 manakala Kampung Baru, yang terletak kira-kira dua kilometer dari ibukota, bernilai hanya RM600 hingga RM700 setiap kaki persegi.

“Perbezaan margin Tanah Rizab Melayu dan tanah terbuka dianggarkan sehingga 40 peratus. Sekiranya tanah bukan berstatus Melayu bernilai RM100,000, nilai Tanah Rizab Melayu pula hanyalah antara RM60,000 hingga RM70,000 sahaja.

"Ini sudah tentu mengancam kedudukan Tanah Rizab Melayu terutamanya di kawasan yang berada dalam kawasan perbandaran atau pembangunan,“ katanya.

Nilai boleh meningkat

Tanah Rizab Melayu sememangnya berpotensi untuk dimajukan bagi pembangunan berimpak tinggi dan jika ia dilaksanakan, nilai tanah itu boleh meningkat setanding pembangunan di kawasan tanah terbuka.

Antaranya ialah kejayaan Datuk Mohd Khay Ibrahim membangunkan sebuah hotel setinggi 42 tingkat di Jalan Raja Alang, Kampung Baru yang dinamakan Tamu Hotel & Suite.

Pengasas Zikay Group of Companies itu membuktikan pembangunan berimpak tinggi boleh dilaksanakan di atas tanah pegangan Melayu.

Selepas siap pembinaan dan mula beroperasi pada awal Februari tahun ini, hotel itu dinilai sama seperti hotel-hotel lain di tanah bukan rizab Melayu tanpa persoalan atau perbandingan lokasinya di atas Tanah Rizab Melayu.

Mohd Khay berkata perubahan minda perlu digerakkan bagi melihat potensi besar yang boleh dilaksanakan di Tanah Rizab Melayu .

Berdasarkan pengalamannya selama lebih 30 tahun dalam bidang pembangunan hartanah termasuk sebagai bekas anggota Perbadanan Pembangunan Kampung Baru, Mohd Khay mengakui isu ramai pemilik dalam satu geran tanah masih merupakan isu terbesar yang menghalang usaha pembangunan Tanah Rizab Melayu.

Beliau berpendapat pemilik-pemilik yang berkongsi satu geran tanah perlu sepakat dan bekerjasama supaya tanah itu boleh dimajukan dan memberi pulangan kepada semua pihak terlibat.

Beliau mencadangkan pemilikan tanah itu diletak di bawah nama satu syarikat yang ditubuhkan bersama.

“Tanah ini memanglah warisan, tetapi kita modenkan konsep warisan itu dalam bentuk pegangan saham.

"Bayangkan kalau dibiarkan tanah itu diwarisi hingga beberapa keturunan, boleh jadi beratus-ratus nama akan dimasukkan dalam satu geran. Tanah itu kecil sahaja, yang jika dijual, berapa sangatlah pulangan untuk seorang?” soalnya.

Beliau turut berpendapat kerajaan perlu mengkaji semula undang-undang sedia ada berkaitan pemilikan tanah dan mempertimbangkan langkah mengehadkan bilangan pemilik dalam satu geran.

Faktor tentukan nilai

Presiden Persatuan Pemaju Tanah Bumiputera Selangor, Mohammad Sahar Mat Din, pula berharap Tanah Rizab Melayu dilihat dalam konteks yang lebih meluas kerana nilainya bukan terletak pada tanahnya sahaja tetapi produk yang dibangunkan di atas tanah tersebut yang akan menentukan nilai ekonomi tanah itu.

Beliau berkata antara sebab pembangunan Tanah Rizab Melayu tidak serancak yang dilakukan di tanah lain adalah kerana ada orang Melayu yang masih berpegang kepada sikap tidak melihat tanah berkenaan sebagai aset yang strategik bagi pembangunan ekonomi.

Antara isu yang sering berbangkit adalah terlalu ramai pemilik untuk sebidang tanah dan mereka tidak memahami nilai ekonomi tanah sehingga membantutkan pembangunan.

“Kebanyakan kita hanya melihat tanah sebagai untuk diwarisi tanpa melihat aspek ekonomi untuk membangunkan tanah tersebut.

“Mereka tidak nampak potensi terutama Tanah Rizab Melayu, yang dahulunya terletak di pinggir bandar, kini memasuki ke kawasan bandar berikutan limpahan pembangunan. Kita perlu buktikan yang kita boleh majukan tanah berkenaan dengan pembangunan berimpak tinggi,” katanya.

Menurutnya beberapa Tanah Rizab Melayu sudah dibangunkan seperti Bangi Convention Centre (Bandar Baru Bangi) dan Hotel Tamu di Kampung Baru serta rumah kediaman mewah bernilai jutaan ringgit seperti yang terdapat di Sungai Ramal, Kajang dan di Kampung Padang Balang, Sentul.

Justeru itu, katanya, pembangunan di Tanah Rizab Melayu tidak semestinya terhad kepada pembinaan rumah kediaman biasa sahaja malah diperluaskan kepada harta komersil dan industri.

Reformasi ekonomi

Dalam konteks Malaysia Baharu di bawah pemerintahan kerajaan Pakatan Harapan, tentunya agenda reformasi ekonomi akan memberi fokus kepada Tanah Rizab Melayu dalam usaha menjana hasil yang diinginkan.

Ada beberapa perkara yang perlu diberi penekanan terutamanya kerajaan perlu melihat industri pembangunan hartanah sebagai pembangunan ekonomi yang strategik.

Mohammad Sahar berkata kerajaan tidak boleh membiarkan industri pembangunan hartanah dikawal dan dikuasai oleh pemaju daripada syarikat besar sahaja sebaliknya perlu memberi insentif bagi menggalakkan industri itu disertai oleh kalangan bumiputera Melayu.

“Apabila disertai bumiputera, khususnya Melayu, ruang untuk membangunkan Tanah Rizab Melayu adalah lebih terbuka sebab sudah ada pemaju. Masalahnya sekarang, kita ketandusan pemaju bumiputera Melayu.

“Ini yang patut digerakkan kerajaan bagi menjadikan pembangunan Tanah Rizab Melayu sebagai agenda penting ekonomi bumiputera, “katanya.

Beliau berkata sejak sekian lama, pembangunan hartanah di Malaysia dikuasai pemaju bukan Melayu kerana mereka menyedari industri itu boleh memberi keuntungan yang besar.

Sebagai contoh, katanya, sesebuah projek perumahan boleh membuka banyak peluang perniagaan dan pekerjaan. Difahamkan, terdapat 140 sektor yang terbabit dalam industri berkenaan termasuk pembekalan simen dan batu, perunding bangunan, bank serta insurans.

“Memandangkan adanya potensi besar seperti ini, ia perlulah digerakkan secara besar-besaran bagi menjadikan industri pembangunan hartanah popular dalam kalangan orang Melayu.

“Sekarang, sudah ramai pemaju bukan Melayu mengintai peluang untuk memajukan Tanah Rizab Melayu kerana mereka nampak adanya potensi itu, “ kata Mohammad Sahar.

Isu nilai

Mengenai soal nilai tanah, Setiausaha Agung Majlis Perundingan Melayu (MPM) Datuk Dr Hasan Mad berkata ia bergantung kepada beberapa faktor.

Beliau berkata sekiranya tanah itu terletak di kawasan pedalaman tanpa kemudahan prasarana, sudah tentu ia kurang bernilai tetapi jika tanah itu diletak di tengah-tengah bandar mustahil ia tidak ada nilai.

“Ambil contoh tanah wakaf di Jalan Tun Perak, Kuala Lumpur (dahulu dikenali sebagai Jalan Mountbatten). Tanah itu diwakafkan oleh jutawan India Muslim, Ahmad Dawjee Dadabhoy (Allahyarham) . Lembaga Tabung Haji kemudian mendirikan sebuah bangunan di atas tanah wakaf itu dan disewakan kepada Bank Islam. Apakah ia tidak ada nilai?

“Persoalannya, apakah kerajaan serius untuk melihat dan mengangkat Tanah Rizab Melayu bagi memberi nilai pada tanah itu. Kita janganlah mudah terperangkap dengan pembohongan pihak lain yang menyatakan tanah berkenaan tiada nilainya,” katanya.

Hasan mendakwa kerajaan sebelum ini tidak melihat Tanah Rizab Melayu sebagai mekanisme untuk membantu meningkatkan ekonomi orang Melayu.

Beliau mendakwa selepas kerajaan mengambil Tanah Rizab Melayu yang mempunyai nilai tinggi untuk tujuan pembangunan, tanah yang diganti pula terletak jauh di pedalaman tanpa prasarana lengkap.

“Jadi, di mana nilai yang ingin diletakkan kalau kerajaan sendiri tidak memberikan nilai kepada Tanah Rizab Melayu. Kalau kerajaan hendak beri nilai kepada tanah ini, tentu ia akan menggantikannya dengan tanah di pusat bandar seperti di Kuala Lumpur, di tengah bandar Seremban, di Ipoh, Johor Bahru dan sebagainya,” jelas beliau.

Menurutnya tindakan itu bukan sahaja menyebabkan pembangunan tidak seimbang antara tanah komersil dan Tanah Rizab Melayu malah, menyebabkan demografi yang tidak seimbang terutamanya dari segi taburan etnik.

Wujudkan sekretariat

MPM, yang memperjuangkan isu Tanah Rizab Melayu sejak sekian lama, menggesa setiap kerajaan negeri di Semenanjung yang mempunyai kuasa penuh dalam hal pentadbiran tanah, supaya mengambil tindakan yang lebih serius.

Hasan berkata setiap negeri perlu mewujudkan sebuah sekretariat tetap simpanan tanah Melayu yang akan memantau pembangunan serta transaksi yang melibatkan Tanah Rizab Melayu.

Beliau berkata sultan di setiap negeri harus menjadi penaung kepada sekretariat tersebut supaya baginda mengetahui perkembangan yang berlaku dan tindakan yang perlu diambil ke atas Tanah Rizab Melayu terutama berhubung isu penyusutan tanah berkenaan di negeri masing-masing.

“Undang-undang Enakmen Rizab Melayu di setiap negeri sudah ada cuma penguatkuasaannya yang kurang. Jadi, dengan adanya sekretariat ini, laporan yang lebih jelas tentang permasalahan Tanah Rizab Melayu dapat dibentangkan dan diketahui perinciannya.

“Negeri yang tidak mempunyai sultan seperti Melaka, Kuala Lumpur dan Pulau Pinang boleh membawa terus permasalahan tentang Tanah Rizab Melayu kepada Yang di-Pertuan Agong,” katanya.

- Bernama