KINIGUIDE | Pengumuman Pakatan Harapan (PH) untuk menurunkan harga ambang hartanah kediaman untuk warga asing kepada RM600,000 merupakan inisiatif paling tidak popular dalam Belanjawan 2020.
Meskipun diumumkan bersama pelbagai skim pemilikan rumah untuk warga tempatan, namun ia menjadi tumpuan utama kritikan.
Adakah ia merupakan satu dasar yang buruk atau disalah faham?
Kiniguide menyorot apa yang telah diumumkan dan dasar dalam menangani masalah serius mengenai rumah tidak terjual yang dihadapi pasaran perumahan di Malaysia.
Apa dasarnya?
Dari 1 Jan hingga 31 Dis 2020, warganegara asing akan dapat membeli kondominium dan pangsapuri tidak terjual yang terletak di kawasan bandar berharga RM600,000 ke atas.
Ini lebih rendah berbanding nilai ambang RM1 juta yang ditetapkan untuk warga asing memiliki hartanah pada masa ini.
Dasar ini dijangka dikuatkuasakan di tiga Wilayah Persekutuan (Kuala Lumpur, Putrajaya dan Labuan) kerana berada di bawah kerajaan persekutuan.
Bagaimanapun, terpulang kepada kerajaan negeri untuk memutuskan sama ada mereka akan melaksanakan ambang harga baru dalam bidang kuasa masing-masing, kerana urusan tanah membabitkan kuasa kerajaan negeri.
Apa butiran lain?
Kerajaan Selangor dan Pulau Pinang telah mula mengkaji ambang pemilikan rumah untuk warga asing bagi negeri masing-masing. Bagaimanapun, pemimpin dari kedua-dua negeri berpendapat nilai ambang RM600,000 terlalu rendah.
Seperti pengumuman belanjawan yang lain, butiran mengenai dasar ini - seperti "kawasan bandar" yang terlibat secara tepat dan jenis hartanah - dijangka akan diumumkan pada waktu yang ditetapkan.
Sebelum pengumuman Belanjawan 2020, kerajaan Johor juga bercadang untuk menurunkan nilai pemilikan hartanah asing di negeri itu daripada RM1 juta kepada RM600,000.
Dalam ucapan Belanjawan 2020 oleh Menteri Kewangan Lim Guan Eng yang disampaikan dalam Bahasa Melayu, dasar itu disebut hanya membabitkan "kondominium dan pangsapuri" sahaja.
Bagaimanapun, terjemahan bahasa Inggerisnya adalah lebih umum dan dibaca sebagai "hartanah bertingkat".
Apa rasional dasar ini?
Lim dalam ucapannya berkata matlamat dasar itu adalah untuk mengurangkan lebihan kondominium dan pangsapuri tidak terjual di negara ini.
Menjelang suku tahun kedua 2019, kondominium dan pangsapuri tidak terjual bernilai RM8.3 bilion.
Lim kemudian menjelaskan dasar itu hanya terpakai kepada unit sedia ada (siap) yang belum terjual. Ia tidak akan melibatkan projek yang belum dilancarkan.
Rakyat Malaysia tidak akan dihalang daripada membeli hartanah yang sama dan oleh itu tidak menjejaskan mereka.
Lim percaya nilai ambang ini akan memberi manfaat kepada sektor hartanah dan jualan itu akan mempunyai "kesan limpahan langsung" ke atas ekonomi.
Kenapa kerajaan bantu pemaju dalam menjual unit mereka?
Perdana Menteri Dr Mahathir Mohamad berkata ia bertujuan menghalang pemaju daripada "menghadapi masalah" dan mengelakkan "krisis nasional".
"Kita perlu menjualnya atau pemaju akan menghadapi masalah. Dan hartanah tidak terjual akan mengakibatkan krisis nasional, yang telah berlaku di Hong Kong dan Tokyo disebabkan oleh pembangunan yang berlebihan.
"Kita perlu menyingkirkan yang tidak terjual ini supaya pasaran hartanah menjadi sihat sekali lagi," kata Mahathir.
Walaupun perdana menteri tidak menyatakan secara jelas, dapat disimpulkan bahawa jika pemaju menghadapi masalah, ia akan memberikan kesan kepada ekonomi.
Sektor hartanah dan pembinaan juga dihubung kait dengan kira-kira 120 sektor lain dan menggunakan tenaga kerja lebih sejuta orang, menurut Lembaga Pembangunan Industri Pembinaan (CIDB).
Bagaimanapun, anggaran ini tidak mengambil kira pekerja dari kilang yang membekalkan bahan pembinaan.
Pekerja sedemikian boleh terdiri daripada pembuat batu-bata dan paip keluli sehinggalah kepada pengeluar atau pengedar barangan elektrik dan perabot.
Terukkah masalah rumah tidak terjual ini?
Bank Negara Malaysia (BNM) memberi amaran mengenai lebihan hartanah kediaman tidak terjual setiap tahun sejak tahun 2017.
Lebihan penawaran ini semakin teruk akibat kekurangan rumah mampu milik, menyebabkan ketidakpadanan penawaran-permintaan.
Antara faktornya adalah semakin ramai pemaju memasuki pasaran hartanah untuk menjual kondominium dan harga unit meningkat jauh lebih cepat daripada kadar pertumbuhan pendapatan.
Walaupun diberikan amaran, jumlah unit kediaman tidak terjual terus meningkat.
Menurut data dari Pusat Maklumat Harta Tanah Negara (Napic), jumlah bilangan harta kediaman tidak terjual pada 2017 dalam semua kategori adalah sebanyak 24,738 unit bernilai RM15.64 bilion.
Sehingga suku kedua tahun 2019, terdapat sebanyak 32,810 unit harta kediaman tidak terjual bernilai RM19.76 bilion.
Daripada jumlah ini, kondominium dan pangsapuri mencatatkan jumlah yang besar, baik dari segi bilangan unit tidak terjual (14,021) dan nilai (RM8.28 bilion).
Ini merupakan 42.7 peratus daripada jumlah keseluruhan dan 41.9 peratus daripada nilai unit yang tidak terjual.
Di sisi lain, walaupun bilangan unit tidak terjual berada pada arah aliran menaik, pertumbuhannya sederhana. Berbanding separuh kedua tahun lepas, jumlah harta kediaman yang belum dijual meningkat hanya 1.5 peratus - atau kira-kira 500 unit pada separuh pertama tahun 2019.
Ini adalah peningkatan yang jauh lebih kecil berbanding tempoh yang sama tahun sebelumnya, apabila jumlah unit tidak terjual naik sekitar 18 peratus.
Di mana rumah kediaman tidak terjual paling teruk?
Data Napik menunjukkan kebanyakan hartanah kediaman tidak terjual terletak di Johor. Pada suku kedua tahun ini, hampir seperlima hartanah kediaman tidak terjual di Malaysia terletak di Johor. Ini merupakan 6,195 unit siap dibina yang belum dijual.
Perak berada di tempat kedua dengan 17.6 peratus (5,796 unit) hartanah kediaman tidak terjual.
Manakala Selangor di tempat ketiga dengan 8.5 peratus (1,543 unit) hartanah kediaman tidak terjual.
Menariknya, bagi kondominium dan pangsapuri, paling tidak terjual di peringkat nasional adalah untuk hartanah berharga antara RM200,000 hingga RM300,000.
Ia meliputi 3,771 unit pada suku kedua 2019.
Bilangan kondominium dan unit pangsapuri tidak dijual di bawah harga RM600,000 adalah lebih dua kali ganda bilangan unit yang lebih mahal.
Walau bagaimanapun, dari segi nilai, hartanah yang berharga melebihi RM600,000 bernilai RM1 bilion ke atas.
Oleh itu, kebimbangan adalah lebih dalam kategori rumah mewah berdasarkan nilai hartanah.
Dengan ambang turun kepada RM600,000, apa yang akan ditawarkan kepada pembeli asing?
Tanpa definisi jelas apa yang dimaksudkan dengan "kawasan bandar", sukar untuk memberikan angka yang tepat.
Kiniguide ini akan dikemas kini apabila maklumat lanjut tersedia, tetapi untuk mendapatkan idea mengenai kuantum, kita boleh melihat bilangan hartanah tidak terjual untuk suku kedua tahun 2019.
Menurut data Napic, terdapat kira-kira 2,508 unit kondominium tidak terjual berharga RM600,001 hingga RM1 juta. Dengan anggapan ia semua terletak di "kawasan bandar", ini akan menjadi bilangan hartanah tambahan yang kini boleh diakses oleh pembeli asing.
Ini adalah 75 peratus lebih tinggi daripada ambang ditetapkan pada RM1 juta.
Adakah ekonomi merudum jika pemaju gagal jual kondominium mewah?
Walaupun Dr Mahathir menyatakan kebimbangan terhadap krisis ini, penasihat ekonominya Muhammad Abdul Khalid berkata campur tangan kerajaan tidak diperlukan kerana pasaran boleh membetulkannya sendiri.
Beliau berkata kemerosotan dalam hartanah mewah disebabkan oleh ketidakbolehan antara bekalan dan permintaan, dengan pendapatan yang agak rendah rakyat Malaysia.
"Kita adalah ekonomi pasaran, jadi bolehkan pasaran untuk sesuaikan [...] yang bermaksud satu-satunya perkara rasional untuk pemaju lakukan adalah menurunkan harga mereka.
"Tidak ada keperluan untuk campur tangan kerajaan bagi menjual semua hartanah mewah ini," katanya ketika berucap atas kapasiti peribadi pada forum Belanjawan 2020.
Penganalisis hartanah percaya tidak mungkin pemaju akan mengurangkan harga kerana margin jualan.
Berikutan kelembapan dalam pembelian hartanah, pemaju menemui cara kreatif untuk menarik pembeli, termasuk menyediakan rebat yang mencapai 11 peratus dan pinjaman tanpa perbezaan faedah sehingga 30 peratus.
Ada yang berpendapat dasar ini memeritkan pembeli rumah tempatan. Mengapa?
Persatuan Pembeli-pembeli Rumah Kebangsaan (HBA) berkata tindakan menurunkan ambang harga akan "menggalakkan" pemaju terus membina hartanah mewah dengan tujuan menjualnya kepada pembeli asing.
Ia juga meramalkan pemilik hartanah di pasaran sekunder akan menaikkan harga unit sedia ada mereka di atas RM600,000 untuk menarik pembeli asing, mengakibatkan kenaikan harga hartanah yang pesat. (Masih belum jelas jika pasaran kondominium sekunder akan dipengaruhi oleh dasar baru ini.)
Dasar itu akan menyebabkan kemasukan pembeli asing dan memaksa penduduk tempatan keluar dari pasaran perumahan, katanya.
HBA menegaskan penawaran hartanah kediaman mewah secara berlebihan adalah salah pemaju tamak yang ingin membina hartanah mewah walaupun kekurangan permintaan.
Gabungan Persatuan Pengguna Malaysia (Fomca) pula berkata, ambang yang diturunkan itu akan menyebabkan pengguna tempatan "diabaikan" kerana ia meramalkan pemaju akan memasarkan unit mereka kepada warga asing yang kaya.
Ahli politik pembangkang dari Umno dan MCA mengkritik dasar PH berhubung dasar itu dengan mendakwa mahu 'melelong' negara ini berbanding membantu rakyat Malaysia memiliki rumah sendiri.
Masalah lebihan bekalan melangkaui sektor perumahan ke sektor komersil, di mana bilangan unit tidak terjual meningkat sejak empat tahun lalu.
Napic mencatakan jumlah hartanah komersil yang tidak terjual - termasuk kedai, pangsapuri servis, dan Soho - pada 20,022 unit bernilai RM15.39 bilion pada suku pertama 2019.
Adakah sesiapa menyokong dasar ini?
Ya, Persatuan Pemaju Hartanah dan Perumahan (Rehda).
Rehda percaya ambang yang diturunkan akan membantu pemaju menjual unit kediaman yang tidak terjual dan mengurangkan bekalan tidak terjual.
Ia juga menolak kebimbangan bahawa dasar itu akan menyebabkan kenaikan harga hartanah kerana ini biasanya dikenalpasti sebelum projek dilancarkan.
Rehda menafikan impaknya, dengan mengatakan pembeli asing merupakan sebahagian kecil dalam pasaran hartanah.
Satu kaji selidik sebelumnya oleh persatuan itu mendapati hanya tiga peratus pembeli rumah kediaman pada separuh pertama tahun 2019 adalah dari luar negara.
KiniGuide ini disusun oleh ANNABELLE LEE dan AIDILA RAZAK.