【法律警钟】

对许多人来说，买房是遥不可及的奢望；而对于有能力买房的人而言，房子是他们最大资产的同时，往往也是最大的负债。根据PropertyGuru《2024年上半年马来西亚消费者信心研究》报告，高达43%受访者坦言负担不起首付。这种种表明了买房者的脆弱，为拥有一套房子，往往不得不倾尽财力。

在这种情况下，主导马来西亚房屋开发市场的"先卖后建"模式无法有效安抚买房者的担忧，尤其烂尾楼和欺诈案件频发，进一步加剧买房者的不安。许多人担心自己耗费巨资的房子可能永远无法完工，从而陷入财务困境。

《1966年房屋发展（管制与执照）法令》（HDA）是买房者的主要法律保障。随着马来西亚私人房屋行业的不断发展，《HDA》经历多次修订以适应行业变化，其中又以2007年的修订尤为重要。修订案的一大亮点，是扩大了《HDA》的保护范围，使其不仅适用于住宅用地上的房屋买家，也涵盖了商业用地上的服务式公寓买家。 

法庭同样尊重并支持国会保护买房者的立法意图。在PJD Regency Sdn Bhd v Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah & Anor and other appeals [2021] 2 MLJ 60一案中，联邦法院所作出的裁决重申，《HDA》是一项社会立法，即旨在保障公众利益的法律，确保买房者在面对开发商时能够获得最大程度的保护。

考验《HDA》保护力度

近日，在 Champion Score Sdn Bhd v Mohd Sobri Chew bin Abdullah [Civil Appeal No.P-02(NCvC)(W)-2249-12/2022]  一案中，上诉庭审理了一宗考验《HDA》保护力度的案件。

《HDA》的其中保护机制，体现在《1989年房屋发展（管制与执照）条例》第11条文。该条文规定房屋买卖协议（SPA）必须遵循附表G规定的标准格式。附表G设有多项保护措施，包括阐明开发商的以下责任：一、签署SPA后不得抵押已出售房产； 二、房屋完工且买方支付全部房款后，须交付无负担产权。

Champion Score案涉及建在原本由Syarikat Perumahan Negara Berhad (SPNB) 所拥有土地上的房屋项目。SPNB是由政府控制、专门为低收入群体提供住房的公司。SPNB允许开发商在其土地上进行开发。

本案中，买方依法购买了一套房屋并已全额支付购房款，却发现开发商已将房屋抵押给放贷机构（法定抵押）。

那时，开发商已进入清盘程序，买方也因此无法从开发商处获得任何实质性的法律补偿。于是，买方起诉SPNB、开发商、放贷机构，要求撤销这项法定抵押。

放贷机构主要辩称：一、其已对产权进行查询，结果显示该房屋无产权负担；二、根据托伦斯土地注册制度，产权具有绝对性——因此，既然在设立法定抵押时，买方的权益未反映在产权上，它则不应受买方权益所约束。此外，放贷机构进一步主张，问题出在开发商身上，是开发商向放贷机构谎称该产权未涉及SPA。

放贷机构据此主张，法定抵押既已依法注册，因此其产权是不可侵犯的。在此前文章《你在马来西亚持有的土地是否受到保护？》中，我们就曾解释过，根据《国家土地法典》（NLC）第340条文，一旦土地权益被注册，它便不可被侵犯。

本案的问题核心是《HDA》与《NLC》之间的冲突：买房者与放贷机构各自站在天平的两端。

对此，上诉庭裁定，“在本案中，公共政策的当务之急是保护首名买房者对该房产的权利。如果放贷机构的法定抵押得以维持，该权利将遭受不公正的损害。” (in the present case, the public policy imperative is to protect the first purchaser’s right to the property, which would be unjustly defeated if the appeallant’s charge is allowed to stand.)

巩固《HDA》的保障机制

实际上，《NLC》与其它社会立法的冲突并不罕见。

在Innab Salil & Ors v Verve Suites Mont’ Kiara Management Corp [2020] 12 MLJ 16一案中，争议涉及《NLC》与另一项社会立法——《2013 年分层管理法令》（SMA）之间的矛盾。

在Innab Salil案中，Verve Suites的管理机构援引《SMA》第70(2)条文制定了一项住户规则，禁止AirBnb式的短租。20名单位业主认为，这条规则侵犯了他们在《NLC》下处分和出租其单位的权利。

联邦法院最终裁定这项住户规则有效。法庭认为，《NLC》第15部第1章赋予的出租权，须受第225条文规定的“其它成文法”约束，而“其它成文法”在本案中指的，正是《SMA》第70(2)条文。

同样，在Champion Score案中，根据《NLC》第241(3)条文，土地设定抵押的权力同样受“其他成文法”所约束，而此处的“其他成文法”指的是《HDA》。

Champion Score案再次强调了司法机构全面贯彻《HDA》作为社会立法的立场。买房者应充分理解，并非所有已登记的产权负担均具法律效力。若发现产权上存在未知负担，应尽早寻求法律意见，以确保自身权益。

国会或许可以考虑修订《HDA》增添一项凌驾性条款，规定《HDA》优先于所有不一致的成文法，以巩固其对购房者的保护力度。

本文是由律师楼RDS Partnership供稿，撰稿人为律师楼合伙人陈子勤（Hayden Tan Chee Khoon）。

本文内容是作者个人观点，不代表《当今大马》立场。