【法律警钟】

在马来西亚买卖房产或土地，支付"诚意金"几乎是标准流程。这笔钱通常有两个作用：一是当作部分购房款，二是作为买家"诚意履约"的担保。

业内似乎有个默认规则：只要买家无法在约定期限内取得银行贷款，定金就应当自动归卖家所有，无须退还。

然而，近期的一宗高庭判决提醒我们，这个默认规则在法律上实际并不存在。

在Syarikat Ng & Anuar v Besgrade Plywood Sdn Bhd & Anor [2026] MLJU 151一案中，高庭明确指出，如果合约没有明文规定可以没收定金，法庭不会替卖家补上这项权利。

一份变更要约书引发的争议

本案涉及柔佛居銮四幅工业用地。2022年9月，卖家与买家签署购买要约书（OTP），约定以3000万令吉的价格成交。

随后，双方于2022年10月签署变更要约书（variation letter），将售价调降至2800万令吉，并完全取代原有的付款条款。

关键条款是变更要约书的第2.5(ii)条：如果买家未能在60天内获得贷款，并提供两家金融机构的拒贷证明，则60万令吉定金应予退还。

但这份文件没有写明，如果买家未能在60天内获得贷款，又未能提供两家银行的拒贷证明，定金究竟该如何处理？

期限届满时，买家既未获得贷款，也未提交拒贷证明。2023年1月20日，卖家律师发函宣布没收60万令吉定金。买家随即反驳，解释其作为上市公司需遵守相关合规要求，融资流程因此有所延长，并请求卖家给予延期。卖家未正式回应延期请求，反而再次确认定金已被没收。

然而，2023年2月底，买家通知卖家已成功从银行获得2100万令吉融资，希望继续完成交易。与此同时，买家指出，其知悉卖家已接受第三方对同一土地提出的购买要约，因此提议全额退还定金，双方互不追究。

此时，卖方律师作为定金保管人陷入两难，遂提起互争权利程序（interpleader proceedings），请求高庭裁定该笔定金的合法归属。

卖家主张：买家未能在60天内满足融资条件，即丧失退款权利，没收定金是逻辑必然。

买家反驳：变更要约书根本没有没收条款；60天期限仅是触发退款机制的条件，而非自动导致定金被没收；卖家在合约仍然有效期间将土地售予第三方，已构成根本违约。

高庭三大核心认定

1. 法庭的角色是"解释合约"，而非"重写合约"
高庭援引联邦法院的相关判例强调，法庭的任务是确定一个具备相关背景知识的理性人会如何理解合约中的文字，而非替当事人补上合约中原本没有写明的内容。

2. 没有明文没收条款，就不能推定没收权利
法庭指出，无论是OTP还是变更要约书，均未包含允许卖家在买家未能如期获得贷款时没收定金的明文条款。对于卖家主张的"没有退款等同自动没收"，法庭不予采纳。在缺乏双方达成共识的证据时，法庭拒绝补上一项当事人从未约定的权利。

3. 卖家在合约存续期间将土地售予第三方，构成根本违约
法庭认定，卖家于2023年1月接受第三方的购买要约时，变更要约书仍然有效。卖家即未通知买家，也未正式终止原有的合约， 便将土地另售他人，属于根本违约。此举不仅使卖家失去没收定金的依据，也使其面临赔偿与讼费风险。

高庭最终裁定，60万令吉定金连同利息退还买家，卖家承担3万令吉堂费。

给公众的实务提醒

提醒一：没收权利不是理所当然

马来西亚法庭不会在合约没有明确约定的情况下，推定卖家享有没收定金的权利。若仅依赖行业惯例或商业预期，而没有在合约中作出清晰约定，可能导致卖家最终既拿不到定金，还可能在诉讼中承担不利的法律后果。

提醒二：起草合约要字字精准

如果卖家希望在买家未能获得融资、未能达成里程碑，或发生其他违约情况时保留没收定金的权利，必须在合约中作出明确、具体且无歧义的约定。例如，“买方如果未能在约定期限内获得融资及/或未能提供所需拒贷证明，卖方有权全额没收诚意金，且不影响其依法或依衡平法可享有的其他救济。”

因此，涉及定金、融资条件、履约期限及违约后果的条款，应当在签约前明确写清楚，做到字字精准，避免为日后的争议埋下伏笔。

提醒三：在处置资产前，先走完合约程序

在接受第三方要约、另行出售或以其他方式处置存在争议的资产前，卖方务必先确认原有合约关系已经合法、有效地终止。否则，可能除了构成根本违约，无法没收定金，还可能面临赔偿与诉讼费。

确定性是交易中的“硬通货”

Syarikat Ng & Anuar v Besgrade Plywood一案重申了马来西亚合约法的一项基本原则：法庭所落实的是当事人在合约中实际约定的内容，而不是一方当事人在事后所希望或主张存在的约定。

对卖家而言，信息明确：如果希望保留没收定金的权利，就应当在合约中明文规定、清晰沟通，并严格遵循合约所规定的程序，而不能寄望于事后解释或推定。

在房地产交易中，确定性是“硬通货”。对于没收条款的权利，合约中的沉默并不是安全网，反而可能成为潜在的法律风险。

一句轻率的"没写就等于我可以没收"，并不能取代明确的合约约定。真正稳妥的做法，是在交易开始时把权利、条件、期限及违约后果写清楚，并在发生违约时按照合约程序处理。

合约写得越清楚，交易双方对权利义务的预期就越确定；程序走得越完整，日后的争议风险就越低。

本文是由律师楼RDS Partnership供稿，撰稿人为律师楼合伙人林雪婷（Lim Sheh Ting）、律师潘名翰（Pua Min Han）。

本文内容是作者个人观点，不代表《当今大马》立场。