Baru-baru ini Dewan Perdagangan Asean berpendapat peraturan pinjaman yang ketat dari insitusi kewangan tempatan menyebabkan industri hartanah di negara ini mengalami lambakan di beberapa segmen.

Menurut data terkini Pusat Maklumat Harta Tanah Negara, jumlah unit tidak terjual di negara ini meningkat kepada 58,078 bernilai RM37.23 bilion pada suku pertama 2019.

Kenaikan itu adalah 5.5 peratus dari segi unit dan 4.1 peratus dari segi nilai berbanding tahun lepas.

“Bagi individu yang mempunyai masalah pembiayaan bulanan dalam keadaan semasa, bank diminta bertimbang rasa untuk memudahkan mereka dan pembiayaan semula mungkin merupakan satu-satunya pilihan pembeli yang enggan kehilangan hartanah,” kata Presiden Dewan Perdagangan Asean, Moehamad Izat Emir.

Bagaimanapun, Pengurus Pembangunan Perniagaan, Putra Business School (PBS) UPM, Prof Madya Dr Ahmed Razman Abdul Latiff berkata, terdapat faktor lebih penting perlu diberi perhatian, iaitu harga hartanah yang terlalu tinggi.

Katanya, tindakan pemaju sendiri yang cenderung membina rumah bernilai tinggi kerana ingin mengaut keuntungan berganda menyebabkan harga rumah menjadi mahal dan pembeli tidak berkemampuan mendapatkan rumah idaman mereka.

“Adanya permintaan dari warga asing dan golongan pelabur yang sebenarnya mengambil kesempatan atas spekulasi harga hartanah.

“Ini menyebabkan rumah yang harga berpatutan dibina di lokasi yang tidak sesuai dan rumah yang bernilai tinggi tidak laku dijual ataupun kalau dijual ia tidak dihuni,” katanya kepada Malaysiakini.

Pendapat disuarakan Dewan Perniagaan Asean mengenai syarat pinjaman ketat itu pernah dibangkit Menteri Kewangan Lim Guan Eng yang berkata pihaknya akan meminta penjelasan daripada bank jika permohonan pinjaman ditolak tanpa asas yang kukuh.

Ia bagaimanapun dibidas sesetengah pihak, termasuk Khairy Jamaluddin yang melihat faktor utama lambakan hartanah disebabkan harga rumah terlalu tinggi.

Baca: Salahkan bank, Lim tunjuk sifat mesra pemaju - KJ

Memetik laporan khas Khazanah Research Insitute (KRI) Khairy berkata ketidakmampuan memiliki rumah disandarkan pada penawaran yang tidak menggambarkan permintaan sebenar.

Contohnya, pada 2016, harga rumah mampu milik di Malaysia dianggarkan bernilai RM118,208 tetapi jumlah rumah yang dibina pada julat harga bawah RM200,000 adalah kurang 20 peratus sahaja daripada unit dilancarkan antara 2014 hingga 2016.

Data Pusat Maklumat Harta Tanah Negara menunjukkan bagi suku pertama 2019, hartanah perumahan menyumbang jumlah tertinggi unit tidak terjual iaitu 32,936 unit bernilai RM19.96 bilion.

Daripada jumlah itu, sebanyak 20,863 rumah (RM17.59 bilion) adalah hartanah perumahan berharga melebihi RM300,000.

Salah pemaju, bukan bank

Bagi perunding hartanah yang aktif mendidik orang awam tentang pembelian hartanah lelong, Dr Azizul Azli Ahmad, beliau melihat harga hartanah yang ditetapkan pemaju melebihi nilai sebenar (overvalue) sebagai faktor utama lambakan hartanah.

“Sebenarnya kita kena tuding jari kepada pemaju, mereka jual harga yang berlebih-lebihan, bukan pada nilai sebenar (genuine value). Sepatutnya harga RM300,000 ia letak RM450,000, ia bagi kononnya dapat pulangan tunai (cash back) RM50,000.

“Pembeli untung atau rugi? Sebenarnya rugi. Kalau bank luluskan (pinjaman) pun dia masih akan rugi. Sebab dia dah beli rumah pada harga masa depan.

“Bila masanya rumah tu siap dan kononnya (pembeli) hendak jual, harga masih lagi rendah sebenarnya. Benda itu yang sedang berlaku di pasaran,” katanya ketika dihubungi Malaysiakini.

Cadangan agar syarat pinjaman perumahan dilonggarkan disuarakan sejak lama dahulu, antaranya oleh Persatuan Pemaju Hartanah dan Perumahan Malaysia (Rehda) yang pada 2017, menyalahkan syarat pinjaman bank yang terlalu tinggi sebagai penghalang pembeli memiliki rumah pertama.

Berkenaan cadangan tersebut, Azizul berpendapat bank di Malaysia sudah mempunyai peraturan longgar bagi memudahkan pembeli hartanah.

Mengambil contoh margin pinjaman perumahan (LTV: loan to value ratio) seperti ditetapkan Bank Negara Malaysia (BNM) pada kadar 90:90:70 (90 peratus pinjaman untuk rumah pertama, 90 peratus untuk rumah kedua, dan 70 peratus untuk rumah ketiga), katanya ia sudah jauh lebih baik berbanding negara-negara jiran seperti Singapura (pada kadar 90:45:35).

Malah, tambahnya, ada bank tempatan memberikan pinjaman sehingga 105 peratus tanpa memerlukan deposit dan turut merangkumi bayaran perlindungan Mortgage Reduce Term Assurance (MRTA).

“Bank sekarang bukan hanya beri (pinjaman) kepada individu, pembeli juga boleh buat pinjaman bersama (JV loan) antara suami dan isteri, emak dan ayah, juga antara tiga individu.

“Malah pinjaman itu sudah boleh bergenerasi (diwariskan). Walaupun saya galakkan sangat-sangat orang awam beli hartanah, tapi beli dengan cara yang betul.

“Tapi sebab kita (pembeli) tak jaga (profail kewangan), tak jaga pembayaran hutang, itu yang menjadikan susah nak mendapat pembiayaan rumah. Kita jangan (hanya) tengok salah bank. Kita kena tengok salah kita,” katanya lagi.

Tambah Azizul yang telah menghasilkan tujuh buku berkaitan pengurusan kewangan dan pembelian hartanah, sekiranya syarat pembiayaan dilonggarkan hingga menjadi terlalu mudah diluluskan, akan timbul masalah lambakan hartanah lelong kesan daripada hutang luar kemampuan di pihak pembeli.

Hal tersebut turut dipersetujui oleh perunding gadai janji (mortgage advisor), Richard Koh yang berpendapat hartanah lelong akan mengalami lambakan jika syarat pinjaman bank dilonggarkan.

“Tanpa mengetahui betul-betul kemampuan pembeli atau pemohon pinjaman, sama ada mereka mampu atau tidak untuk meneruskan pembayaran ansuran rumah (dengan konsisten), hartanah itu (mungkin) dilelong bawah harga pasaran.

“Bank juga yang rugi,” katanya ketika dihubungi Malaysiakini.

Koh yang menyediakan perkhidmatan membantu menguruskan permohonan pinjaman dengan pihak bank serta khidmat nasihat gadai janji, menambah, berdasarkan pengalamannya, sebab utama permohonan pinjaman ditolak ialah kerana pembeli disenarai hitam, muflis, penggunaan melampau kad kredit, dan usia yang terlalu lanjut.