无壳蜗牛专题（一）

上周刚结束的新加坡大选，民众最热烈讨论的议题就是居高不下的房屋价格。许多新加坡人尤其是年轻中产阶级投诉他们沦为“夹心层”（sandwich class），皆无法购买到价格昂贵的私人公寓，也不符合资格购买新加坡政府兴建的组屋。

负责房屋问题的国家发展部长马宝山在反对党集会上成为众人箭靶，屡屡面对候选人的抨击，以及民众的嘘声。

在新柔长堤的另外一边，“无壳蜗牛”的课题预料也会在来届全国大选发酵，成为城市地区炽热的话题。

我国各大城市在过去一年，皆受亚洲资产市场火热效应的影响，出现房价急速飙升的现象。根据全国产业资讯中心（NAPIC）的数据，2010的大马房屋指数上涨8.9点，若是以平均房价作为标准，大马房价从平均的19万7722令吉上涨到22万3270令吉，涨幅高达12.92%。

其中，吉隆坡、槟城、柔佛和雪兰莪等大城市的增幅会相对更高。吉隆坡的平均房价涨幅是全国第二高，从38万9906令吉飙升25.3%到48万8536令吉，而槟城、柔佛和雪兰莪也分别上涨17.15%、12.27%，以及11.80%。

就连吉兰丹这个较为偏僻的州属，其平均房价也从5万9038上涨到8万2338令吉，总共上涨39.47%，成为全国涨幅最高的州属。

陈祖排直呼房价“离谱”

曾在1990年至1999年担任房屋及地方政府部长的陈祖排（左图)，在接受《当今大马》的访问时也直呼房价“离谱”。

他提醒说，若房价飙涨未能妥善解决，将成为来届大选的“大课题”。

“房价目前很离谱，比如在八打灵再也附近，不要说市中心，双层排屋都要60到70万。你一个月要赚多少才能供得到？需不需要一万令吉？”

“如果政府不去控制，这会使到人民的负担越来越重。这是大课题，不是小课题。”

陈祖排目前也是一家上市房地产公司，华阳有限公司的董事局主席。

若从新加坡最近选举的成绩来看，这个问题的确不能等闲视之。根据一家澳洲机构所进行的 新加坡选前民调 ，有69%新加坡人不满行动党政府处理房价的问题，导致该党的得票率下挫6%，达到60%的新低点。

地产商购屋者针锋相对

我国政府并非没意识不到平民百姓无能力购买房屋的问题。国家银行在去年11月初就祭出购买第三间屋子贷款顶限（maximum loan-to-value）70%的措施，并开始调高利息，希望能打击投机活动。尽管地产交易数额随后有所回落，但是房价始终居高不下，一般刚出来工作的年轻人，还有中低收入家庭依无法买到可以负担的房屋。

结果政府在今年初推介“我的首间房屋计划”，提供100%贷款协助35岁以下年轻人购买房屋。首相纳吉更透露，他们将在下个月启动可负担房屋（Affordable Housing）计划，提供更多22万令吉以下的房屋。

尽管这些计划受到市场欢迎，但是否能够治标治本，真正做到居者有其屋，仍备受争议。

地产商辩称，房价飙升是我国人口增加的必然结果，再加上土地和建筑成本都提高。但消费人和购屋者团体却认为炒楼风才是房价飙升的根源，政府应该针对这点下重手整治。

槟城消费人协助主席莫哈末依德利斯就直言，房价飙升的问题并非国内缺乏足够的房屋，相反的是房屋供应和需求错配的问题。他也揭露，地产商如何通过保留特定单位来抬高房价，以赚取更高的盈利。

保留最好单位抬高价钱

他在一份读者来函指称，大多数大马人想要可负担的房屋，但是发展商却是趋向满足投资者和投机者的需求，这些炒楼集团纯粹是要买屋来出租或转手赚钱，多数都拥有两个或更多的房屋。

“众所周知，发展商偏好那些在正式推介礼之前就购买多间房屋的人，并且会保留最好的单位给他们。普通的购屋者随后必须排队，接受较不好的单位，或是以更高价格向这些投资者购买。”

全国购屋者协助中文组组长陈钟灵接受《当今大马》电访时也揭露，一些发展商在推出高档地产计划时，将一些较好的单位都保留起来，以推高价钱。

“这些高档地产推介礼所推出的单位都不多，十多间或最多百多间，通常最好的单位特别是角头单位都会保留起来。”

“当你想要买时，他们就会说这些单位已经被预订，并且要你留下电话，然后他们就会把价钱推高。随后，第二次推介礼的价钱会推得更高。”

豁免地产税引发炒楼风

陈钟灵认为，政府最重要应该是把这股炒楼风压制下来，才能确保屋价符合平民百姓的购买能力。他分析说，房市现今热烈的炒风其实是源自政府于2007年豁免地产盈利税，导致炒家进入房市炒作，屋价越来越高。

政府当时是基于经济不振，而因此决定撤销5%至30%的地产盈利税。政府原本规定若在两年内售卖房子，就必须缴付30%的地产盈利税，然后税率逐渐递减，超过5年才卖房子，就无需缴付任何地产盈利税。

不过，当政府在2010年预算案重新实施地产盈利税措施时，这项政策却已经变成没有年限之分，只有公民和非公民之分，所有房屋交易不管年限都只需缴付5%税务。

陈钟灵主张，政府应该重新推行以往的措施，规定短期卖屋的人士必须缴付更高的地产盈利税。

“在2007年之前（一年内派出的屋子）地产盈利税是30%。政府应该认真实行严厉的措施，才能阻止炒家。”

外国人抢购更加剧问题

除了炒楼风的问题，依德利斯也指出，外国人受鼓励到我国买屋，同样加剧了供求错配的问题。许多发展商就到海外积极推销房产，因此按照国际水平，本地的房屋价格还是很低。

因此，他也主张政府应该停止售卖房屋给外国人，并禁止他们获得房贷，除非购买者是本地永久居民。

发展商称房市供不应求

不过，地产商却认为，屋价飙升并非是因为投机活动所引发，相反它有其基本面来支撑，即土地和建筑材料的成本都已经提高，导致房屋售价连带提高。

发展沙登易城计划的华阳有限公司首席执行员何文渊就解释，我国房市拥有很大的需求，但却出现供应不足的问题，才导致屋价上涨。

他也表示，这些买盘都不是投机活动，相反更多是长期的投资。

“但是，在政府2010年重新实施地产盈利税后，这类买盘预料将能受到控制。”

雪隆难建22万以下房屋

他指出，地产商要在巴生谷兴建22万令吉以下的房屋是不可能的事情，因为巴生谷就住有我国三分之一的人口，其地产价格的升幅也排名全国最高。唯有柔佛、威省和马六甲还有可能兴建这个价格的房屋。

大马房地产发展商会（Rehda）主席任广财在今年3月也曾形容，巴生谷和槟城地区要兴建350万令吉以下的房屋难度高，主要的原因是地价高昂。

反之，他举例吉打州双溪大年的土地，每平方英尺可能只需要3令吉，但在土地匮乏的吉隆坡就需要耗费2000令吉。

这也连带导致巴生谷的排污价格上涨到43万令吉，相对之下，全国的排污价格平均仅是29万令吉。

房价今年料再涨10%

任广财也指出，原料价格是其中一个房价上涨的因素，铁条价格就已经上涨40%至每吨2580令吉。根据建筑业发展局（CIDB）的数据，我国大多数建筑原料成本在过去1年上涨大约10%，包括石灰、钢铁、天花板、屋顶和砖头等等。

一名要求匿名的材料估量师就透露，我国目前的建筑成本大约是每平方英尺150令吉，一个普通1800平方英尺的排屋单是建筑成本就已经高达27万令吉，中廉价屋则需要大约11万令吉。

国内其中一间最大的地产发展公司实达集团总裁刘启盛此前接受媒体访问时也预测，由于建筑成本增加，大马屋价今年还会继续上升多10%。

“地产价格将不会下滑，因为成本不允许这么做。”

任广财也持有相同的论点，认为我国的房价今年上半年可能会因为建筑材料更昂贵而上涨13%，其中槟城和巴生谷更可能飙升高达50%，因为土地资源更为有限。

“我可以说，价格将处于上涨趋势。”