ULASAN l Pada 19 November lalu, Menteri Kewangan II, Datuk Seri Johari Abdul Ghani mengesahkan Kabinet mengarahkan pengeluaran permit dibekukan kepada pemaju yang hendak membina pusat beli-belah, bangunan komersial dan kondominium berharga RM1 juta ke atas, berkuat kuasa 1 November.

“Jumlah kondomium, pusat beli-belah dan pejabat komersial melebihi permintaan, oleh yang demikian Kabinet buat keputusan menghentikan sementara pembangunan bernilai RM1 juta ke atas. Untuk sementara sahaja,“ kata Menteri Kewangan II, Datuk Seri Johari Abdul Ghani.

Bagaimanapun, beliau memberi jaminan projek perumahan berharga RM300,000 ke bawah boleh diteruskan dan permit pembinaan dibenarkan untuk sesetengah negeri yang mempunyai keperluan terhadap hartanah.

Pada 17 November lalu, media memetik Gabenor Bank Negara Malaysia (BNM), Tan Sri Muhammad Ibrahim sebagai berkata, ketidakseimbangan pasaran hartanah boleh memberi risiko besar ke atas keseluruhan ekonomi sekiranya berlaku kejutan.

Beliau berkata, Malaysia mencatatkan hartanah kediaman tidak terjual yang tinggi, iaitu 130,690 unit bagi tempoh sehingga suku pertama 2017, khususnya rumah berharga lebih RM250,000 manakala kadar kekosongan pejabat dijangka mencecah 32 peratus pada 2021.

Katanya, kira-kira 140 pusat beli-belah akan menyertai pasaran hartanah di negeri utama menjelang 2021 dan ia akan memburukkan lagi lebihan penawaran serta berpotensi menjadi lebih teruk berbanding semasa krisis kewangan Asia (1997).

Menurut BNM, masalah lambakan kediaman tidak terjual dan ruang komersial kosong paling teruk di Johor (27 peratus), Selangor (21 peratus), Kuala Lumpur (14 peratus) dan Pulau Pinang (lapan peratus). Jumlah unit kediaman yang tidak terjual hari ini ialah pada kadar tertinggi bagi dekad ini, dan punca utamanya ialah bilangan projek perumahan baru yang tidak selaras dengan apa yang mampu dibayar oleh isi rumah.

Walaupun secara umumnya langkah pembekuan tersebut dilihat wajar namun terdapat beberapa persoalan dan masalah yang timbul.

Pertama, apakah pembekuan tersebut mengambilkira punca sebenar masalah lambakan hartanah atau hanya langkah sepontan?

Kedua, apakah masalah kemampuan pemilikan rumah oleh rakyat telah diambilkira? Di Johor umpamanya, Kerajaan Negeri bercadang menurunkan kadar minimum pemilikan harta tanah kepada RM1 juta untuk warga asing. Apakah ini kaedah terbaru menangani masalah itu atau ia akan membuka masalah baru?

Ketiga, apakah sebab sebenar mengapa pemaju perumahan terus membina projek mewah walaupun ada lambakan hartanah?

Keempat, apakah pembekuan tersebut hanya melibatkan Kuala Lumpur sedangkan laporan BNM dengan jelas menunjukkan Johor antara negeri paling teruk berhadapan masalah itu? Terdapat kekeliruan yang timbul antara arahan Kabinet dan kenyataan oleh Menteri Kewangan II.

Kelima, bagaimana pembekuan hartanah berharga RM1 juta ke atas boleh menyelesaikan masalah lambakan rumah berharga RM250,000 seperti yang dilaporkan BNM? Skim perumahan PR1MA pula kebanyakannya melibatkan rumah berharga sekitar RM400,000, yang menurut dapatan BNM juga masih dalam kategori tidak mampu dimiliki dan bakal tidak terjual.

Keenam, mengapakah ada pengecualian terhadap pembekuan bagi projek Bandar Malaysia dan Tun Razak Exchange yang berkait dengan 1MDB? Datuk Bandar Kuala Lumpur, Tan Sri Mohd Amin Nordin Abd Aziz seperti dilaporkan media berkata projek Bandar Malaysia tidak akan dikenakan larangan berkenaan memandangkan pembekuan itu tidak bersifat menyeluruh.

Bagaimanakah pembekuan itu dilihat adil kepada pemain industri pembangunan hartanah yang lain jika projek 486 ekar Bandar Malaysia dan 70 ekar Tun Razak Exchange menerima pengecualian? Mengapa 1MDB mendapat layanan khas?

Baru-baru ini IJM, salah sebuah pemaju hartanah terbesar negara telah mengumumkan akan membina sebuah menara pejabat berharga RM500 juta di Tun Razak Exchange selepas mengambil alih anak syarikat TRX City, Fairview Valley Sdn Bhd. Menara baru itu dianggarkan berukuran 560,000 kaki persegi.

Amatlah jelas dengan pembangunan yang begitu besar maka pengecualian ke atas dua projek mega berkaitan 1MDB itu akan menyebabkan masalah ketidakseimbangan antara permintaan dan penawaran hartanah di negara ini semakin meruncing.

Ketujuh, apakah rancangan pembangunan mega lain yang belum mengemukakan permohonan pelan mereka seperti mana Bandar Malaysia, juga akan mendapat pengecualian?

Menurut Tony Pua, Ahli Parlimen Petaling Jaya Utara yang juga Setiausaha Publisiti DAP, Kementerian Kewangan belum mengisytiharkan pemenang tender kepada pemaju induk Bandar Malaysia namun Menteri Wilayah Persekutuan, Tengku Adnan Tengku Mansor telah mengesahkan bahawa Bandar Malaysia (dan juga TRX) dikecualikan daripada pembekuan kerana kedua-dua projek tersebut telah dipersetujui pada dasarnya.

"Sudah jelas di sini prinsip kerajaan hanya untuk melindungi kepentingan 1MDB. TRX dan Bandar Malaysia adalah dua aset terbesar 1MDB yang perlu dibangunkan jika dana itu mahu terus bertahan. Ia juga merupakan dua projek pembangunan terbesar di Kuala Lumpur," tegas Tony Pua.

Sekiranya persoalan dan permasalahan di atas tidak dapat dijelaskan dengan berkesan maka dibimbangi pembekuan oleh Kabinet itu akan gagal menyelesaikan masalah ketidakseimbangan penawaran-permintaan dalam sektor hartanah.

Malah lebih buruk lagi, ia boleh menyebabkan herotan yang lebih besar serta pelaburan asing berkemungkinan tidak lagi berminat untuk melabur di negara ini ekoran dasar yang tidak konsisten dan tidak adil.

Sebelum berlaku krisis hartanah dan perumahan yang lebih teruk, parti pemerintah perlu meneliti laporan oleh BNM dan berani membuat keputusan yang terbaik buat rakyat dan negara.

Parti pemerintah wajib menilai kembali antaranya, Dasar Perumahan Negara, supaya berpaksikan keperluan negara dan kehendak rakyat, bukan mengutamakan kebajikan kroni seperti pemaju dan projek pilihan.

Amatlah jelas kini terdapat jurang yang besar antara kemampuan rakyat memiliki rumah dengan tawaran yang diberi. Antara lambakan hartanah mewah dengan permintaan.

Menurut Persatuan Pengguna Pulau Pinang (CAP), punca masalah perumahan ialah sumber-sumber binaan negara disalurkan bukan untuk memenuhi keperluan rakyat yang memerlukan rumah, tetapi lebih kepada pasaran yang boleh membayar.

SYED IBRAHIM SYED NOH adalah ketua penerangan PKR.

Rencana ini adalah pandangan penulis dan organisasinya serta tidak semestinya mencerminkan pendirian rasmi Malaysiakini.