【庇能人语】

自从2008年乔治市申遗成功后，古迹区内的老房子，无论是老旧破损、翻新修复、住户搬迁、老店关闭、新店开张、老屋买卖、更换业主等种种有关外型、用途、转手的变化，几乎都能够成为课题，让公民组织与舆论热烈讨论，而各种议论的重点或者结论，似乎都指向古迹区趋向破旧、没落或者过度商业化，仿佛乔治市古迹区将成为州政府完全不管或者束手无策或者所谓的自生自灭的地带，其实不然。

今年8月槟州政府实行乔治市特区蓝图（George Town Special Area Plan），未来乔治市区古迹区内的任何发展规划，都必须以该特区蓝图作为依据和指标。该特区蓝图是通过多项规划例如区域归类、商业与行业限制、建筑物保护、环境美化等的各种设施建设与行业管制等，换句话说，未来古迹区的商业活动与投资将会面对一些区域限制与行业管制，不再像以前那样在任何街道都可以经营任何生意。

乔治市特区蓝图列出9个经济区域，涵盖酒店、金融、时装、码头、五金、创意等商业活动，在未来任何不在指定经济区域内的商店，将不会获得批准营业，例如新近酒店业者必须在酒店集合区内开设酒店。

当然不是所有行业都受到管制，只有一些特定行业如快餐业、娱乐场所、印刷业、工业、酒店业、油站业、再循环业、货仓、建筑材料、摩多车等将受到影响。该特区蓝图希望通过管制与规划商业活动，让古迹区生活环境远离杂乱、肮脏、污染，趋向干净、舒适与宜居，逐步把老街区改头换面，让它保留传统建筑街区模式，又能展现现代化的生活环境。

维修老房子要准证

乔治市古迹区老房子要进行维修工程，必须向槟岛市政厅申请古迹区维修准证，并获得当局的批准后才可以动工。如果维修工程属于大型则需要提呈图测，并要获得槟岛市政厅一站式（OSC）批准方能动工。

根据报道，去年槟岛市政厅共发出144张警告信给无准证就动工的违法业主。当局除了罚款之外，也会拆除违规建筑与维修部分。至于已经完工的违规的维修工程，当局也将它拆除，把有关建筑物还原，让老房子回复原貌。槟岛市政厅的巡逻队会在古迹区定期巡逻，确保古迹建筑避免出现违规装修事件。

上个月槟岛市政局执法组拆除位于槟榔路一间咖啡店的违规维修完工的地板，遭到一些市民质疑当局的执法行动为破坏及浪费之举，后来负责地方政府事务行政议员曹观友在该咖啡店外召开新闻发布会做出澄清。

根据当局解释，位于古迹区的咖啡店是属于二级早期槟榔屿式传统建筑物，建筑物结构不许随意改动。咖啡店业主有申请更换电线和修理厕所小工程准证，并获得当局批准，可是进行的维修工程却增加了地板、墙壁铺地砖、抹洋灰和建筑旁装置屋顶，与之前准证所列明项目不符，因此受到当局惩罚。

有关咖啡店业主是一家香港公司，该公司在1970年代购买这座咖啡店，据知这家公司在古迹区内（咖啡店附近一带几条街道）总共拥有55间建筑物。如果不是发生违规维修工程事件，一般人才惊觉，原来大量收购建筑物几十年前就有了（那时候是店屋还未归类古迹建筑物），至于近年来新加坡财团展开大量收购老房子行动，看来不算是第一波了。

外国公司投资老房

一家新加坡上市公司通过其属下几家子公司，几年来在槟岛陆续购买了至少100栋老房子。在其收购的逾百栋产业中，据知只有19间是坐落在乔治市古迹区内，其余则是在古迹区以外地带。

这家新加坡公司购买老房子后展开维修工程，打算把老房子翻新后出租。由于收购模式是购买一整排房子为主，因此房子维修方面，都保留其原有建筑风貌，也让翻新后的整排建筑物展现统一风格，相信是计划在招租时能够吸引一些特定行业如餐馆、咖啡馆、精品酒店等前来营业。

新加坡公司购买逾百栋老房子的新闻，确实引起一番讨论，然而并没有任何法令阻止外国人购买房子，只要他们购买（特定房屋和价格）与维修（遵循古迹建筑规则）的程序没有违规，算是符合自由市场范畴内的自由买卖。

类似的购买、维修与招租商业模式亦是一种商业投资，而任何商业投资都面对亏损风险。新加坡公司购买在古迹区内19间房子，经过维修与翻新后，目前进驻商店大约5间（出租率30%），几乎都是餐馆和咖啡馆。据知每间房子的月租从6000至7000令吉，其租价比市场租价高许多，加上地点人潮、停车方便及经济放缓的考量，目前商家反应不热烈是预料得到。

古迹区内全面禁烟

乔治市古迹区除了具备乔治市特区蓝图作为未来发展规划指标之外，今年起卫生局开始执行古迹区全面禁烟措施。古迹区禁烟区范围（过于广阔）与条例（连在街道都不准吸烟）是有争议，而当局在人手不足的情况下依然实行，所以一直出现执法不严的窘境。卫生局是唯一有权开罚单的执法单位，其余执法单位如市政厅与警方只能发出警告信，因此古迹区的禁烟法令无法有效执行。

几乎世界各地世遗古迹区的禁烟范围只是限制在古迹建筑物或者商店里面，这是一种禁烟的共识，可是乔治市古迹区是全面禁烟，连在路边抽烟也违法，所以导致许多国内外游客在无意中犯法。

当局有设立10个吸烟区让烟民在特定范围内吸烟，据知这些吸烟区是暂时的。吸烟区是一个告示牌下画一个圆形范围，可供几位烟民挤在一起吸烟。平心而论，吸烟区的设立不是方便烟民吸烟，而是带有惩罚和歧视的心态，在那里吸烟仿佛是犯错孩子在角落罚站似的。

乔治市特区蓝图实行后，前往古迹区开店做生意不再像之前如此方便了。一些特定行业可能面都地点选择有限和不获批准的难题，不过规划中的9个经济区域对商家来说，也许是一个商机所在。至于古迹区全面禁烟法令实行后，是否会影响饮食和娱乐行业如餐馆、咖啡馆、酒馆、酒店和夜店选择止步或者撤离等问题，目前还在观察中。

乔治市古迹区的未来发展，以乔治市特区蓝图作为指标，相信其经商环境会有改变。槟州政府面对的挑战是如何让古迹区继续保持魅力，吸引居民、人潮和商家持续在那里生活、游玩和营业，让老街区逐渐走向干净、舒适与宜居的生活环境。

 

欧宗敏，槟城人，年轻时曾与友人创办艺文刊物《青梳小站》，也曾与友人创办剧团“北岛戏子”，目前参与团体为“南洋民间文化”。目前撰写题材以时事观察、地方文史为主。