打造高密度城市方法：省思新山规划

【边城纪事】

趁着柔佛州选举，一群柔佛公民组织“全国柔虎郎网络”发起“Apa Rakyat Johor Mau柔虎郎爱虾米？”运动，向候选人发出十大问题、主办线上座谈、线下候选人辩论等各项活动，以期提升人民的政治参与度，加强全民民主政治醒觉。

我身为运动发起人之一，参与了第一场座谈会“南渡北漂：夜话离散柔虎郎”，与另外三位运动发起人，同样离乡外出学习、工作的年轻首投族朋友一起“吹水”，大谈特谈各自离散的原因和对家乡未来的想象。

我提到向来关注城市环境的建设与改造课题，希望新山将来可以停止城市蔓延的发展方向，转而提高现有建成区内的密度，以创造有活力的城市生活。

柔虎郎十问，来源：柔虎郎脸书专页

提高城市密度？

这个主张随之引来大家一脸问号：提高城市密度，是要建很多的摩天大楼，就像雪隆地区或是新加坡、香港那样吗？这么一来这座城市会不会变得很难看很拥挤呢？

确实，很多人在听到要提高城市密度，想到的都是大楼越建越高，随之而来就是塞车、没有停车位，生活素质下降等负面影响。我们常常读到这一类在地居民反对高密度发展计划的新闻，反对的原因也都会提及这些担忧。

我不会轻易标签这些反对的居民有邻避心态（Not In My Backyard, NIMBY），因为有些地段（尤其是在雪隆）确实不应有过高密度的建设，如山脚、山腰、河流泛滥区等，因此每个个案都必须分开检视，才能了解反对意见是否有理据，能不能制定更环保可持续，并且实际可行的替代方案。

两种高密度城市

谈及高密度城市，马来西亚华文圈最熟悉的，大概就是我们的邻国新加坡，其次则是香港。新加坡全国划为五个规划大区，人口密度最高的东北区，面积103.9平方公里，人口93万，约每平方公里9000人。香港人口密度最高的地理区域为九龙半岛，面积47平方公里，人口211万，每平方公里将近4万5000人。

人们对这两座城市的印象，不外是大量钢筋水泥摩天大楼拔地而起，走在建筑与建筑之间，不见天日，也因此一提到要提高城市密度，人们的想象就是要把这座城市变成香港、新加坡那样。

然而，高密度城市不止一种，另一种为本地人所忽略的，就是欧洲各个大中小城市。法国首都巴黎市域面积105.4平方公里，人口216万，鸟瞰图一眼望去，最高的建筑物是埃菲尔铁塔，其余大多落在3到6层楼的高度，全市却可达到每平方公里2万余人的密度。

再来看看与巴黎市面积相近的西班牙巴塞罗那，其市域面积为101.4平方公里，人口162万，市景鸟瞰图可见，同样是低中层建筑占绝大多数。

巴黎的黄昏，来源：Wikicommons

巴塞罗那市景，来源：Wikicommons

如果要在新山取一个和巴黎与巴塞罗那市域相近的范围（约100平方公里出头），我们可以拿2010年全国人口普查所定义的新山市区(Bandar Johor Bahru)约108平方公里来比较。

2010年的统计（第47页）显示，这一范围内人口约42万（2020年的统计数据不详，可能不会再把市区单独分出来），每平方公里不到4000人。巴塞罗那的人口密度，相当于全新山县的人（171万）都住在新山市区，若是要达到巴黎的人口密度，还得再加上古来县所有人（33万）才行。

新山市区范围，来源：2010人口普查报告—按地方政府分类，第66页

新山市区范围卫星图，来源：Google地球，边界由本文作者所加

紧凑城市模式

由此可见，若要提高城市的密度，除了追求香港、新加坡式的向上发展，我们还有另一条路径可取：像欧洲城市那样更紧密的城市环境规划、设计与建造，这在当代城市学里称为“紧凑城市”（Compact City）。

紧凑城市的倡议者主张，规划建设更紧密的城市环境以及混合住商工的城市用地，将个人日常生活所需的就业、就学、购物、休闲娱乐等活动局限在相对小的范围内，可以鼓励步行、骑脚车等绿色交通发展，减少依赖汽车，遏止温室气体排放所导致的空气污染和全球暖化，是人类文明永续发展的关键。

为达到这些目标，紧凑城市模式定义城市的数个关键参数，分别是密度、自给自足、行人导向设计、绿色空间、以及邻近程度。

密度指的是社区单位面积住多少人，一般以每公顷/英亩多少人为准。紧凑城市模式对密度的要求是，必须够高到足以让居民尽可能住得靠近日常生活所需的设施，但又不能过高导致缺乏绿色空间、隐私和优良景观。

自给自足的定义是在邻里范围内，居民得以享有各种维持日常生活的设施，如各类商店、多样化的雇主、基层服务如邮局和银行，甚至是小型的城市农地。社区的自给自足程度取决于在步行距离内获得这些服务的简易程度。

行人导向设计顾名思义，即是在设计城市环境时，以行人（包括脚车骑士）的需求为中心。由于紧凑城市的目标是让人们可以尽可能使用非机动的方式来移动，社区内必须要有足够的空间来满足移动的需求。各地城市实践方法各有不同，有些通过宽敞的人行道，有些采用无车步行区的设计，也有两者混合的方法，即“共享街道”（Shared Street）的概念。

绿色空间是城市里看得见自然绿色的地方，如公园、游乐场、草地等等。城市里的绿色空间可以大到像是纽约中央公园那样占地超过3平方公里的超大公园，或是将人行道和车道隔开来的绿色隔离带。大小不一的绿色空间各有益处，不仅能提供怡人的景观，还有储水防水灾、吸收二氧化碳的环保功能，是紧凑城市模式的要素之一。

最后谈到邻近程度，紧凑城市模式一再强调在步行范围内完成日常生活的重要性，因此这些设施和居民靠得多近，也是衡量一个社区有多紧凑的指标，居民距离这些便利设施越远，越难以非机动的移动方式抵达，就会越依赖机动车来出行。

大马城市化等于郊区化

或许有人会问，马来西亚的城市还不够紧凑高密度吗？瘟疫前我感觉去到哪里都在塞车，购物商场都是人啊，城市人口难道还不算多吗？

所谓“城市人口”，就是居住在城市区域（Urban Area）里的居民，而按照马来西亚统计局的定义，城市区域指的是任何总人口达1万人以上的宪报公告地区（Gazetted Area）以及其周边与之相连的建成区（Built-up Area）。一国有多少人住在城市区域里，即代表这个国家的城市化程度。

2020年人口普查报告（标注为第25页，PDF档的第40页）显示，马来西亚的城市化程度已达75%，即全国有四分之三的人口属于城市人口，在东南亚国家中排名第三，略低于汶莱，放眼整个东亚也仅有日、韩、台、新四个先进发达国家排在马来西亚前面。

马来西亚如此迅猛的城市化态势，乃是拜主要城市高度郊区化（Suburbanization），形成城市蔓延（Urban Sprawl）所赐，吉隆坡和新山就是其代表。

城市人口增长，不外乎两大因素：一、更多人从乡区搬到城市区域；二、建成区持续扩大，逐步蚕食周边的乡区，形成一大片连续的城市区域。所以马来西亚的城市化，其实是郊区化，即把原属乡区的地带转换为城市建设用地，住进更多的人。

新山的城市蔓延形态

回顾新山的城市蔓延形态，70年代因巴西古当深水港与工业区的建设发展，大量新增的工作吸引了许多人口迁入新山县东南部。80年代中期国产车登场，私家车日趋普及化，新式住宅花园与新市镇沿着两条联邦大道，分别往西北士姑来和东北乌鲁地南的方向铺展出去。

90年代末以后更因新柔第二通道的建竣通车、丹绒柏勒巴斯港和依斯干达特区的发展，而往西南振林山和丹绒古邦的方向扩展。

新山城市蔓延的方向，来源：Transportation Blueprint 2010-2030 for Iskandar Malaysia，标注为第21页，档案的第31页。

为了回应需求，以及政府放宽对房地产发展管制，发展商将许多自然森林或农地（主要是橡胶和油棕园丘）转化为花园住宅区，并且建造更多新公路与市中心相连以吸引买房者，最终进一步加强“没有车没有脚”的汽车导向城市环境。

店屋—紧凑城市模式的本地解方

其实，在私家车进入新山人的家家户户之前，和许多马来西亚的大城小镇一样，新山人的生活型态以住商混合为主。下图是1976年新山市中心黄亚福街的街景，图中可见当时最常见的城市建筑，底层是商店，楼上是民宅的店屋和公寓比比皆是。

1976年新山黄亚福街街景，来源：Wikicommons

新山市中心及其邻近区域一带这几年确实涌现为数不少的填充式开发（In-fill Development），即在空置许久的处女地或政府用地，如新山市议会室内体育馆与钩球场、马芝迪军营等原属政府机关用地，目前都在推行商业开发。

填充式开发正式紧凑城市模式所提倡的方法之一，但上述这些公寓开发计划，几乎全部以新加坡人或外国投资者为主要目标客户群，属于高档建设，和紧凑城市模式追求的混合收入群体共同生活的邻里目标有所不同。

或许更为可行的提高城市居住密度的方法是重新让店屋成为市民的居住选项之一。新山县现有两层楼以上的店屋总数约2万5000幢，许多店屋楼上空置已久，十分浪费。

此外，现在的发展商已经不再建造店屋（Shophouses），而是改以商店办公楼（Shop Offices）为主，姑且不论商务办公的需求能否支撑发展商拼命这样盖，这种建筑所在，用途单一的社区，就算白天时楼下商店可以仰赖办公室白领的光顾而生存，一入夜或是周末就变死城。

即便是打造成知名商圈（如新山的茂奥斯汀和士姑来五福城），也会因为大家都要开车前来，发展潜力受限于停车位不足，很快就会饱和。

重新活化店屋的居住功能可以创造生活机能丰富的街道生活, 鼓励更紧凑的城市布局。居民肚子饿想吃点东西，走下楼就有咖啡店、便利店；炒菜炒到一半酱油用完了，楼下杂货店有卖；想要剪个头发，楼下有常光顾的理发师；不想买洗衣机省钱省水，楼下有洗衣店；感冒了，楼下有药妆店或家庭诊所等等，诸如此类方便等等。

新山美雅山庄（Taman Bukit Mewah）的店屋社区，来源：Google街景

要创造（重回？）这种以店屋为核心的城市生活型态，有许多政策上可行的方法。首先要检讨的是，以往店屋都归类为商业单位，若无额外申请，就算是楼上用于居住的单位，其水电费、门牌税和地税都较一般住宅为高。

必须检讨这种针对土地分区而非建筑物本身用途的课税和收费方式，为有意居住在店屋楼上的市民省却繁琐的申请手续。譬如考虑统一水电费费率，不再区分商用或居住，转为调高商业执照费与公司所得税来弥补。

毕竟商业执照费是地方政府为数不多的财政收入来源之一，此举等于是将多收的钱从垄断市场的国能公司和水务公司手中转移到地方政府手上，可视为一种上级政府对基层政府的财政转移，增加地方政府收入，可谓一举两得。

其次，店屋价格比一般排屋贵不少，或可将分层地契也扩大应用于店屋产权，让想要购买住宅的人可以只买下店屋的一层甚至一个房间。另外，将租用店屋纳入公共房屋政策的一环，建立空置店屋资料库，让需要片瓦遮顶的经济弱势群体可以短暂甚至长远的租住店屋，填补政府组屋僧多粥少产生的空缺。

新山奥斯汀区商店公寓（Shop Apartments），来源：Google街景

城市是各种各样的人和不同社会阶级共同的生活空间，固然不会所有人都喜欢热闹的街道生活而想要住在店屋里，喜爱宁静田园式住宅区生活方式的也大有人在。

关键在于假如认为紧凑城市模式是值得追求的永续发展之道，管理城市的大小权力机关就该用政策予以引导和鼓励，为这种生活型态大开方便之门，提供替代选择，告别汽车本位、单一用途、郊区化的生活型态。

王祖训，台湾中央大学电机工程系毕业，现职为软件研发工程师。自幼在钢筋水泥丛林中长大，着迷于城市里一切有形或无形的人事物。

本文内容是作者个人观点，不代表《当今大马》立场。

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