朝圣基金局近来以1亿8850万令吉价格，向一马公司购买敦拉萨贸易中心（TRX）一片土地，面积为1.55英亩。

一马公司原先进购这片土地之时，成交价为每平方尺64令吉。易言之，朝圣基金局以每平方尺2773令吉，高于原价46倍。

就在这宗交易曝光后，朝圣基金局碍于压力，指该局受首相纳吉指示，行将变卖这片土地。

然而，纳吉声称，倘若朝圣基金局保留这块TRX土地，日后甚至 可赚取1亿7000万令吉 。

纳吉所言是否属实？朝圣基金局以每平方尺2773令吉购地，是否物有所值？假使该局旋即转售这片地，其中成本又是多少？

《当今大马》讨教多名房产专家后，兹此为读者一一剖明朝圣基金购地案。

物有所值？

【反对】

地产估价师相信，朝圣基金局向一马公司购地价格，或逾超市价773令吉至1386令吉。

Ernest Cheong PTL Chartered Surveyors创办人张仰荣接受《当今大马》电访时指出，朝圣基金局以每平方公尺2773令吉购地，实则超出市价一倍。

“这片地是在敦拉萨路。是的，该区域正在发展，但却不是苏丹依斯迈路（Jalan Sultan Ismail）。”

“它应是总价9000万令吉，至多1亿令吉，因此（朝圣基金局）是多付了。”

苏丹依斯迈路坐落于吉隆坡金三角，毗邻于武吉免登路，购物中心、娱乐场所、办公楼多不胜数，举目皆是。

反观敦拉萨贸易中心地段，则位于吉隆坡双峰塔商业区边陲。后者地价约为每平方尺3000令吉。

另一名估价师碍于政治因素，不愿具名。惟他接受访问时直言，上述价格实属“疯狂”，绝对是“买贵了”。

“这（敦拉萨贸易中心）还是甘榜班登地段呢。”

【或许】

朝圣基金局购地后，按原定计划，拟打造一座40层楼高的住宅大楼。

Investor and Freemen 区域产业导师 Micheal Tan接受访问时则认为，若然住宅大厦建竣，该地颇具发展潜能。

“对我而言，这略高于该地区市价。我不认为它值每平方尺2773令吉，但在吉隆坡双峰塔地段，成交价可达每平方尺3000令吉或以上。”

“因此，它确实是高价，但我不认为它过高。”

一名匿名的行业专家点出，一马公司以每平方尺64令低价购入，朝圣基金局理应讨价还价，而非只索取区区3%“折扣”。

保留或出售？

【出售予适合买家】

张仰荣认为，既然朝圣基金局已购土地，覆水难收，悔之无及，如今明智决定，应是尽速转手，索回1亿8850万令吉。

“他们本来就不该以存款者金钱来冒险。这是一宗高风险投资。”

“若此事发生在英国、美国或澳洲，他们会坐牢的。他们有其诚信义务（fiduciary duty），不该买进这块土地。”

他补充，朝圣基金局应在经济衰退之前，寻找一个非基金投资者，丢掉这个烫手山芋。

一名不愿具名的房产分析员则指出，当下办公楼与商场供过于求，朝圣基金局不应保留这片土地。

“你是否建一栋楼，与吉隆坡双峰塔竞争？加之大马城势在必行，只在两公里之内，是另一个大型计划。有了这么多办公室与商场，你是否有足够的需求？”

“人们对现任政府信心匮乏，有谁现在敢在这个国家投钱？”

【保留】

专家指出，根据法律，购进产业三年之内即转手出让，须缴付30%产业盈利税。如果朝圣基金局当下转手，其出售成本或抵消盈利。

一名熟悉伊斯兰金融的专家则点出，朝圣基金局购入土地后旋即出售，可被视为投机行为，违反伊斯兰教法规（Non-Syariah compliance）。

陈迈克（Michael Tan）点出，40层住宅大厦竣成后，长远而言，朝圣基金局的盈利颇丰。

“一个办公室每平方尺1000令吉至2000令吉，如果有100层，你会赚取一大笔。”

“抑或你有大型买家（一次过买完整栋大厦）…工程完毕后，土地价格肯定物有所值。”

【出售成本】

朝圣基金局出售土地，必须缴付产业盈利税、印花税、消费税、法律费等，而上述费用则胥视最终成交价而定。

张仰荣假设朝圣基金局以同样价格出售这片土地，作出以下估算：

法律费： 50万至100万令吉（买家与卖家双方均须支付）

印花税： 200万至300万令吉（买家与卖家双方均须支付）

消费税： 113万令吉（总成交价的6%）

产业盈利税： 总成交价的30%（若无盈利则无需缴付）