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柔州森林城计划成为来届大选重要课题，前首相兼土著团结党总裁马哈迪也因此杠上柔州苏丹和政府。

马哈迪断言，将房地产出售给外国人将会侵蚀大马主权，但首相纳吉和柔州大臣卡立诺丁已多番驳斥这项指控。

森林城计划会否影响大马主权？而其房地产到底是租赁地契还是永久地契？《当今大马》一一查核这些争论，让读者判断事实与虚构。

一、柔州森林城背景？

森林城位于柔佛伊斯干达经济特区，就在马新第二通道的西边，是项结合商业及住宅的发展计划。

森林城将坐落在四座人造岛，占地1386公顷。此计划将分阶段发展，而第一座岛的填海工程仍在进行中，预计整个计划将在2045年完工。

森林城计划发展商是碧桂园太平景私人有限公司（CGPV），是中国发展商碧桂园控股集团（66%股权）和柔州政府拥有的柔佛人民基建集团（KPRJ）通过Esplanade Danga 88私人有限公司联营（34%）。

Esplanade Danga 88的最大股东其实是掌控了64.4%股权的柔苏丹依布拉欣，而柔佛人民基建集团拥有小部分股权。

二、外国人获公民权投票？

根据报道，马哈迪（见图）于去年11月26日在甲州一场群众讲座上指称，70万名中国人将入住柔州森林城，并将获得公民权，进而在来届大选投票。

他指控，这是纳吉早前代表政府到访中国，签署商业协议的交换条件。

不过，《自由今日大马》的报道却有另一说法，指马哈迪在该场讲座上声称，5000名外国人将获得公民权以在边缘选区投票。

无论如何，马哈迪之后仍坚称，70万名外国人可能会获公民权以在来届大选投票。

马哈迪的说法：“给70万外国人身份证对他（纳吉）而言轻而易举。或许不会到70万人，也可能会超过70万人，总之对纳吉而言不困难……因此，第14届大选有70万外国人投票，这并非不可能。”

 

卡立诺丁的说法：“可能有70万名外国人，30年后居住在柔州，但他们不可能全来自中国。”

事实查核：我们无法查核是否有外国人获得身份证以影响大选，即便这项指控在每届大选都会浮现。不过，森林城不可能在短期内有70万人入住，因为四座人造岛的填海工程仍在进行中。

而且森林城预计在2045年才完成，到时才可能有70万人入住。然而，第14届全国大选最迟需在明年中举行。

三、森林城只有外国人？

70万森林城住户可能都是外国人吗？在法律上，这并不是问题。

大马各州都有实行配额，规定产业有多少比例能出售给外国人。在柔州，房产发展商只获允将非土著产业的一半数量，出售给外国人。

不过，由于伊斯干达经济特区享有特别待遇，这项限制并不适用于森林城。

事实上，森林城的详细环境评估报告（DEIA）也提出，这可能造成外国人与当地居民的社会与文化冲突。

“大多数的新居民会是外来人，这对社会影响将是巨大的。若这些新居民大部分都是外国人，那更将加剧影响。”

根据2010年的人口普查，毗邻森林城的丹绒古邦（Tanjung Kupang）目前只有1万972居民，其中包括1343名外国公民。而这里之后将有桥梁与森林城相连。

无论如何，问题依然是：森林城买家有多少是外国人、多少大马人？

碧桂园大马办公室的一名前销售代理向《南华早报》披露，约90%的森林城计划买家都是来自中国。

目前，碧桂园也在吉隆坡孟沙和新山有展销处，以攻入本地市场。

四、到底是永久地契，还是租赁地契？

为了反驳马哈迪指大马主权遭侵蚀的说法，纳吉（见图）以迪拜的成就为例，指森林城也能吸引外资。同时，纳吉强调，土地是以99年租赁地契的方式脱售，因此，侵蚀主权的问题不存在。

若真是如此，那柔州政府对土地有更大控制权，特别是在所有权转让的部分。但这是真的吗？

纳吉的说法：“柔州政府批准森林城计划和填海，是允许以租赁方式卖给外国人。租赁的意思是，他们买的房子有99年地契，而房子是建在我们的土地上。”
“女士们，先生们，所谓牺牲主权的说法从何而来？我们并不是乱批公民权。”

 

马哈迪的反驳：“或许纳吉没看到（森林城永久地契的）广告板，而不知情。”
马哈迪上周在部落格撰文“森林城游记”，指森林城竖着永久地契的广告牌，借此驳斥纳吉指森林城房产只是99年租赁地契的说法。

对此，巫统士基央国会议员安努亚解释，柔佛州政府只提供建筑的永久分层地契，而不是土地的永久地契。

然而，安努亚事后改称，森林城的确拥有永久地契土地。

事实查核：森林城的所有销售资料都说明，这是永久地契产业，完全没出现任何“租赁”的字语。这包括展销处手册、广告展板和网站资料。

五、土地与主权被侵蚀？

马哈迪对森林城的批评，主要是基于该地涌入大量外国人，将威胁国家主权。他估计，随着森林城所在的依斯干达经济特区正在兴建50万间房子，之后将有150万名外国人涌入新山，更大胆揣测该特区可能宣告“独立”。

马哈迪的说法：“我们会看到大块的马来西亚土地由外国买家发展并居留于此，最后他们会要求公民权，参与马来西亚政治，包括大选。”
“他们相信的任何意识形态，都将更改马来西亚的政治光谱。”

 

纳吉的反驳：“他（马哈迪）的言论有误，甚至可说是一项弥天大谎，谎称柔佛与联邦政府要给他们公民权。”
“他们是中国人，来自世界经济大国。他们有钱，无意成为马来西亚公民。”

事实查核：我们很难推测或确认，70万人买了森林城房子后，会在马来西亚做些什么。因此，我们将专注分析，他们在马能做些什么、不能做什么。

主权是指国家拥有掌管自身事务的能力，受到极少或没有外国影响。

在大马，若要成为国会议员或担任公职，必须拥有公民权。要成为公民有数项条件，其中包括必须在过去12年内住在大马至少10年，有良好品行而且能基本掌握马来语。

然而，即便申请成功，成为入籍公民，他们也不和大部分身为法定公民的马来西亚人享有同等权利和保障。

例如，根据联邦宪法第25（1）（a）章，入籍公民之后若被视为不效忠或不满马来西亚，他的公民权可被褫夺。然而，法定公民就没有受此项条例所限。

无论公民或非公民持有的是租赁地契或永久地契，国家对产业仍有一些权利，即便屋主在地契和法律保障下享有土地权利。

一个极端的例子就是《1960年土地征用法令》，国家可为了“任何公共用途”强制征用私人房地产，只要确保产业拥有者获得赔偿。

而赔偿金额则根据拥有者国籍、其国家是否和大马有投资协定，以及合约的实际条文，拥有者可在大马法律制度或国际法庭追索赔偿金。

而一些协定（尤其是近期协定）不把购屋者定义成“投资者”，导致购屋者必须求助国际法庭。无论如何，政府仍然有权扣押该产业。

结论

永久地契和租赁地契的争论，看来成为转移森林城论争注意力的焦点。

总的而言，森林城大部分产业将由外国人购买，看来无需置疑。至于这会不会侵蚀大马主权，则有待进一步证实。