降外国人置产门槛至60万，争议点在哪？

【今分析】以简单直接的语言，为你梳理脉络

财政部长林冠英在国会发表2020年财案时，其中一项受到关注的政策，就是外国人在城市地区置产的价格门槛从100万令吉降至60万令吉。

虽然林冠英也颁布大马人拥购计划，但降低外国人购买房产门槛还是成了备受批评的政策。

到底是这政策不好，还是因为其他的误会？《今分析》将为读者梳理这政策内容，以及直面高价房产过剩问题。

到底是什么政策？

从2020年1月1日起至12月31日，外国人可以购买城市地区内已经建竣但未售出价格60万或以上的公寓与组屋。

而原本的政策是，国外人只能购买100万以上的资产。

这项政策预计将在吉隆坡、布城以及纳闽三个直辖区内落实，因为这三个地区的房屋政策属于联邦政府所管辖。

至于各别州属，由于土地课题属于各别州政府权限，因此有赖各地州政府决定是否要落实此政策。

 是否还有其他细节？

在2020年财案宣布后，雪州与槟州政府已经开始检讨各自的外国人置产政策。

无论如何，两州的领导人也都认为，60万令吉的门槛太低了。

至于此政策的其他细节，如“城市地区”的具体定义，以及公寓的类型等细节，则有待进一步的宣布。

在2020年财案公布之前，柔佛州政府也表示，考虑将外国购置房产的门槛从100万降低至60万令吉。

在2020年的财案演讲中，财长以马来文致词时，所用的字眼是“公寓与组屋”（kondominium dan pangsapuri），但英文版讲词则是“高级屋业”（high-rise property）。

这政策的基本理据是什么？

林冠英在致词时透露，这政策主要是为了减少国内滞销的公寓与组屋。

在2019年第二季，多达83亿令吉的建竣公寓与组屋滞销。

林冠英之后也澄清，这政策只是限于已建竣但售不出去的公寓与组屋。至于仍在建设中或未推出的产业则不在列。

而大马人要购买相同产业不会面对阻扰，所以也不会有影响。

林冠英也预言，降低外国人的置产门槛，将让房地产业受益，继而对经济产生“直接溢出效应”。

 政府为何协助发展商

首相马哈迪表示，这是为了避免发展商“陷入困境”，进而演变成“国家危机”。

“我们必须售出（滞销的公寓），否则发展商将会面对困难。房产过剩将导致国家陷入危机，就如过度开发的香港与东京所面对的问题。”

“我们必须摆脱这种过剩的情况，以便房产市场可以恢复健康。”

首相没有明确阐明看法，但可以推断他的说法是，如果高杠杆开发商陷入困境，将会对整体经济产生连锁反应。

根据建筑工业发展局，房地产建造业也与其他的120个相关产业有关系，提供超过百万人就业机会。

而且，这也不包括为房地产建筑业提供材料的制造商和雇员，包括了洋灰、砖块到家私等等的连锁业。

 房产过剩情况有多糟糕？

国行自2017年开始，就每年警告高价房产过剩的问题，而可负担房屋不足，导致供需需求不协调，加剧情况恶化。

这个情况的原因是有越来越多的发展商进入市场售卖高价公寓，房价一再上涨，远超过国民的收入成长。

虽然国行发出警告，但滞销的房产仍然每年持续增加。

根据财政全国产业资讯中心（NAPIC）数据，在2017年，各种类未售出的房产多达2万4738个单位，市值156亿4000万令吉。

到了2019年第二季，滞销的房产多达3万2810个单位，市价达197亿6000万令吉。

在这些数据当中，公寓与组屋占了最大笔，多达1万4021个单位，市值82亿8000万令吉。

这也占了所有滞销房产单位中的42.7%，为总价值的41.9%。

从好的方面来说，虽然这些滞销的单位一直在增加，但增长速度有所缓和。比较去年下半年，今年第一季未售出房产只是增加了1.5%，即大约500个单位。

这数目远比去年同时期的来的少，去年同时期的滞销房产数量共增加了18%。

 哪个地方的房产过剩最严重？

根据全国产业资讯中心，最多房产滞销的地方是在柔佛。今年第二季度，近五分之一的大马未售出房产位于柔佛，共有6195个单位。

霹雳居次，占了17.6%，共有5796个单位。

排在第三位则是雪兰莪，占了8.5%，即1543个单位。

 有趣的是，在2019年第二季度，全国方面过剩最多的公寓与组屋价格介于20万至30万令吉之间，多达3771个单位。

价格60万令吉以下的滞销公寓与组屋，是价格60万令吉以上的两倍之多。

不过，以价格来说，超过60万令吉滞销房产的价格总额比滞销公寓与组屋多出10亿余令吉。

换句话说，高价房产滞销较受关注，可能是因为其产业价格比较高，在滞销房产的价格总额内占的比例较大。

 门槛降低，外国人有何选择？

由于财案没有清楚定义“城市地区”，因此很难提供正确的数据，但我们可以从2019年第二季度的滞销房产中一窥可能的情况。

根据全国产业资讯中心，多达2508个未售出的公寓单位是介于60万零1令吉至100万令吉之间。假设这些公寓都位于“城市地区”，那这些也都是外国人可以购买的额外资产。

而这也是比现有定在100万令吉门槛，多了75%。

 若售不出豪华公寓，经济会垮吗？

虽然马哈迪担心会造成经济危机，但他的经济顾问穆哈默卡立（Muhammad Khalid）却表示，政府的干预是没必要的，因为市场可以自行纠正。

 他以个人身份出席一项有关2020年财案的讲座上表示，高价房产过剩主要是因为供应需求不符，因为大马人的收入相对较底。

“我们是市场经济，所以让市场自行调节……意思就是说，发展商应该要做的，是降低他们的房产价格。”

“政府没必要介入以出清这些高价房产。”

无论如何，资产分析员则认为，发展商不大可能降低价格，因为他们的利润本就已经不高。

意思就是说，虽然市场购买力下降，但发展商可以其他创意方式吸引买家，包括提供高达11%的回扣，甚至是高达30%的无差额利息贷款。

政策不利本地买家？

大马购屋者协会（HBA）指出，不叫发展商降低房价，反而降低外国人购屋的门槛，只会“鼓励”发展商继续建设高价房产，以出售给外国人。

该协会也估计现有的屋主将会调高他们现有的单位价格至60万令吉以上，以吸引外国买家，而这也将导致整体房产价格飙升。

而这项政策也将造成外国买家涌入本地市场，最终排挤本地的消费者。

不过，目前尚不清楚二手房产是否会受到新政策的影响。

大马购屋者协会也坚称豪华房产会过剩，都是因为发展商的贪婪所造成，就算缺乏需求却依然建设高端物业。

同样的，大马联邦消费人协会（Fomca）也预测，新政策将导致发展商把目标放在富有的外国人身上，导致本地消费者被“忽略”。

巫统、马华与民政党领袖则批评希盟政府宁可“典当”国家，也不协助大马人拥有自己的房子。

而除了住宅，商业物业也出现过剩的问题，过去4年来的滞销商业地产都在逐年增加。

国家土地资产资料中心的数据显示，在2019年第一季，未售出的商业产业，包括店屋、服务式公寓、小型家庭办公室（Soho）多达2万零22个单位，价值高达153亿9000万令吉。

有人拥护这新政策吗？

有的，大马房地产发展商会（REHDA）。

大马房地产发展商会相信，降低门槛将协助发展商出清滞销与过剩的房产。

大马房地产发展商也驳斥此新政策会导致房价飙涨，指房价一般上都是在推出新计划前就已经确定下来。

无论如何，大马房地产发展商淡看这政策可能会带来其他影响，认为外国买家只是占了非常小的数目。

根据该协会之前所作的调查，在2019年第一季，只有3%的住家房产买家是外国人。

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本文是由吕嘉雯与艾迪拉（Aidila Razak）共同撰写。原文是英文。