【法律警钟】

购买分层高楼单位，是许多中产阶级、高净值商界投资者的资产配置手段，而在如今房产寒冬下，房屋出租无疑会是屋主增加收入的途径之一。

对屋主而言，自由决定如何使用自身产业是理所当然不过的事——“这是我的产业，为什么不能出租?”然而，如今的住宿短期租赁，已不再是拍几张照片上传平台、订好租金，就只需坐等订房那么简单。

随着《槟州私人住宿条例》于2026年8月1日证实生效，了解相关规定已成为所有房产投资者、住宿短期租赁（STRA）业者及相关合规审查人员必须掌握的法律知识——法令将在2026年10月23日进一步修订，预计2027年1月1日生效，惟本文所述内容乃是按照既有条例书写，并未涵盖拟议修订的内容。

马来西亚各州属对住宿短期租赁所采取的监管方式各异，槟城目前是首个正式推出专项法定许可与监管制度的州属。尽管这项制度仅适用于槟城，却为其他州属提供了一套监管范本，有助厘清制定相关监管措施时可能面对的关键问题，如执照制度、规划管制、分层产权物业的管理，以及执法机制等。

槟州政府并非近期才开始监管住宿短期租赁事宜，两份分别规范分层及有地住宅的短期租赁的指南，实际上早在2023年4月1日就已经生效。两份指南主要规管住宿短期活动，同时处理衍生出来的滋扰、安全、产业管理等问题。

然而，随着相关投诉仍持续涌向地方政府、共管机构（JMB）、管理机构（MC），槟州政府于是推出了上述条例，以加强对这一领域的监管与执法力度，该条例广泛适用于供付费入住、房间少于五间、连续入住不超过六个月，且不构成租赁关系的场所。

拟议住宿短期租赁规定

住宿短期不仅受制于单一政令，是同时受到联邦政府、州政府及地方政府法规的交织管辖，属于合规要求较为复杂的领域。

联邦政府层面，相关监管框架自2023年起便不断有所演变。

2023年2月，地方政府发展部（后改名房地部）部长倪可敏表明，民宿活动隶属州政府管辖，旅游事务才归联邦政府管理。鉴于地方政府在其中扮演的角色，城乡规划局（PLANMalaysia）当时也着手制定住宿短期指南。这意味着国家层面开始将住宿短期租赁正式视为高度敏感的“准酒店业”进行更严格的规管。

2025年8月5日，旅游部长张庆信回应议员质询，指称旅游部已完成对《1992年旅游业法令》的初步检讨，预计相关修订案将于2025年底或2026年初提呈国会。拟议修订内容包括完善执照制度及保险保障、加强执法、建立数码平台登记制度，以及设立旅游仲裁庭。

为避免监管权限重叠及更有效地监管旅游住宿及短期租赁住宿，旅游部与房地部达成共识：短期租赁住宿单位须先取得相关地方政府颁发的营业执照，方可登记为旅游住宿设施。张庆信亦表示，由房地部通过城乡发展局制定的住宿短期租赁规划指南，将于近期提呈内阁审议，之后再提交地方政府全国理事会（National Council for Local Government），目标是在2025年底前落实。

到了2026年10月，房地部透露，正与旅游部一同对城乡规划局所制定的全国性住宿短期租赁规划指南作最后阶段审查，之后将提呈内阁审议，再交由地方政府全国理事会讨论，并建议各州政府及地方政府采纳。房地部副部长艾曼阿蒂拉表示，指南将规定只有完成注册并符合当地政府执照要求的场所，方可在全国范围内合法经营住宿短期租赁业务。这意味着全国性监管框架正逐步成形，未来或将进一步明确地方议会、共管机构、管理机构及经营者各自的合规责任。

在联邦层面的监管框架最终敲定之前，现有的规划许可规定、地方政府条例，以及《2013年分层管理法令》仍然适用。艾曼阿蒂拉指出，地方政府及执法机构可援引《1976年城乡规划法令》、《1974年街道、沟渠及建筑物法令》及相关地方政府条例，对违规经营者采取法律行动，并确保平台停止刊登非法住宿广告。拟议中的指南旨在进一步规范执照申请、登记程序、地点适宜性、安全要求，以及对邻里环境造成的干扰等事项。

各州政府在应对住宿短期租赁方面，则并未采取统一的监管方式。根据既有公开资讯，各州监管工作处于不同阶段，呈现出各自不同的政策方向与实施进度。

霹雳透过《2023年霹州酒店条例》，采取以发牌制度为基础的方式加以监管，涵盖民宿、宾馆、露营地、寄宿屋、住宿旅馆，业者均须向地方政府申请执照；雪兰莪则是仍在制定州属层级的住宿短期租赁监管指南，涵盖排屋及分层产权住宅单位等住宅物业，尚未全面实施专门针对短期住宿的法律。

至于其他州属，截至目前，尚未表明将制定相关条例，或建立专门的住宿短期租赁管理框架的意图。

拥有产业不代表可任意使用

产业拥有权赋予屋主重要的权利，但并不代表屋主可以毫无限制地使用产业。产业用途仍须遵守相关法律、地方政府的规定、规划或用途限制，以及在适用情况下的分层建筑物条例、共管机构或管理机构所制定的规则。

新规最核心的变化在于，直接拉起了一道不可逾越的排他性红线。槟州条例也明确将一些类型的产业排除在住宿短期租赁用途之外：

  • 私人医疗中心、托儿中心、护理中心、宿舍

  • 廉价及中廉价房屋、统制价格房屋，以及联邦或州政府的人民组屋计划房屋。

不仅如此，住宿短期租赁也不再只是看你拥有什么产业，更要看你身处什么地区。槟岛市政厅划定一些地区禁止作为住宿短期租赁用途，当中包括Jesselton Heights、Pearl Hill、Lebuh Bukit Jambul、Taman Sungai Ara、Minden Heights等，完整名单需参照相关指南。

换言之，屋主在考虑将产业放上平台出租前，首要的问题不再只是“这产业是我的吗”，也需要考虑到“这产业是否可以用于住宿短期租赁用途”。

新增的高昂财务与准入壁垒

根据最新条例，任何人若未持有槟岛市政厅或威省市政厅发出的有效执照，而经营受该条例规管的住宿短期租赁业务，可能构成违法经营。

新规下的执照有效期最长可达三年，且不可转让给他人。相关执照及年度费用亦须纳入经营成本的考量，收费如下：

  1. 执照申请费：50令吉

  2. 年度执照费：少于三间房的住宿单位为1000令吉，每多一间房加收200令吉，最多以五间房为限。

  3. 年度私人住宿费：1800令吉，须在每年12月10日前缴付予议会。

尤为关键的商业防线在于，即便你资金充足、文件齐全，申请也不一定会获批。地方议会可基于以下理由拒绝申请：

  • 申请人为为非马来西亚公民全资持有的马来西亚公司；

  • 该场所不适合作为住宿短期租赁用途；

  • 该产业被禁止作为住宿短期租赁用途；或

  • 该场所的建筑工程未获相关议会批准。

上述拒绝理由及其适用范围，应以条例的具体条文为准。

房东须履行哪些义务?

取得执照只是第一步，房东还须持续履行一系列义务， 也将面临极度严苛的持续性监管审查：

  1. 执照须在场所内显眼处展示。房东须备存住客登记册，记录住客姓名、国籍、地址、电话号码、入住及退房日期，以及住客护照或身份证的副本；

  2. 房东须呈报本身或场所内任何住客所患的传染病；

  3. 住宿场所须保持卫生，并配备充足的供水、灭火设备及急救箱；

  4. 房东也须采取措施，防止滋扰及其他被禁止活动发生——相关活动一律禁止，且须以马来文及英文张贴告示，其中马来文字体须更大、更显著。

根据各市议会的相关规定，持牌人可能须遵守该议会所施加的附加条件。例如，隶属槟岛市政厅管辖范围内的持牌人，将被要求在营业场所入口外部及其他适当部位安装高清晰度闭路电视。

对房东而言，合规义务并不会在取得执照后就此结束，而是须持续妥善管理产业与住客。

若无视新规，后果可能不仅仅是网上房源被下架那么简单。若执照官发现条例遭违反，可勒令关闭场所。违反条例者可被判罚款最高2000令吉及/或监禁最长一年。相关规定也可能适用于作出违例行为的住客及占用人。在更严重的情况下，若获得总检察署的书面同意，当局将直接发起司法检控。

屋主的四大合规清单

闲置产业转为短租的财务收入诱惑显而易见，但产业能轻易在App上架，并不代表法律的监管真空依然存在。对于想要通过短租实现资产增值的屋主而言，点击“刊登房源”之前，必须完成以下四道防线审计：

  1. 不要只听信代理或卖家的一面之词，被形容为“适合做Airbnb”的产业，未必已取得相关规定所要求的批准或许可；

  2. 向相关议会查询，确认执照与注册规定、产业的分类，以及其用途是否允许作为住宿短期租赁；

  3. 查核分层管理条例，若产业属分层产业，应查阅相关分层管理条例，以及共管机构或管理机构所通过的任何决议或规则；

  4. 若依据某项许可、批准或决议行事，应保留相关证明文件，仅凭口头保证，日后恐怕难以作为依据。

对屋主而言，住宿短期租赁的吸引力显而易见， 闲置的产业有望成为收入来源，而数码平台也让寻找租客变得比以往更容易。但产业能轻易在线上刊登出租，并不代表法律规定不复存在。产业拥有权、现有的住宿短期租赁房源，或代理的口头保证，本身都不足以证明该产业获准作为住宿短期租赁的用途。

正所谓“皮之不存，毛将焉附”，如果产业合规性这块底皮并不存在，数码平台带来的流量与短期收益这些“羽毛”，都不过是经不起风浪的空中楼阁。

因此，对槟城（乃至未来其他州属）的屋主与房产投资者而言，最安全的商业第一步，绝不是盲目打开平台应用程序去拥抱流量，而是必须先彻底查清楚产业本身的法律与监管地位。在这个合规至上的新时代，投资者及屋主，宁可在前期做足严苛的合规审计，也绝不能在盲目追求利益的路上，不小心踩中刑事控罪的红线，最终落得个因小失大的下场。

本文是由律师楼RDSPartnership供稿，律师楼合伙人林雪婷（Lim Sheh Ting）、律师陈舒琪（Tan Shu Qi）。

本文内容是作者个人观点，不代表《当今大马》立场。