尽管首相纳吉表明准备拨地与私人界联手发展22万令吉以下的可负担房屋，但是大城市土地资源匮乏的问题，还有政府向建筑业征收的各种基建费用和“隐藏费用”，却可能成为落实这项计划的阻力。因此，政府必须展现政治意愿，大力减免基建等费用，才有可能实现年轻人有能力购置房屋的目标。

NONE 首相纳吉是在5月6日接受Hot FM访问，政府将与私人界合作进行“负担得起的素质房屋计划”（Affordable quality housing programme），政府将负责圈定地点，而私人公司则兴建更多人们负担得起且品质好的房子。

“政府找地点，他们建房屋，然后售卖22万令吉以下的房子。”

“如果可以的话，不要从这计划中赚钱，把这个当作是企业社会责任。”

尽管首相纳吉的宣布普遍受到欢迎，但是全国购屋者协会却相信，这些可负担房屋应该不会建在市中心，而是较为偏远的郊外地区，可能会带来交通问题。

政府需解决公共交通问题

在高密度发展下，吉隆坡和槟城等大城市都严重缺乏空置的土地用作发展用途，而且地价高昂，每平方英尺可能动辄高达2000令吉，因此这些市中心的黄金地不大可能会免费用来兴建可负担房屋。

一名材料估量师就表示，“（可负担房屋）可通过政府免费提供土地来实现，但是就连政府在市中心已经没有太多土地，大多数土地现在都是私人拥有”。

根据财政部副部长林祥才透露，这项计划预料将先在双溪毛糯和新街场落实。其中，双溪毛糯涉及的地段预料将是政府去年拨给公积金局的橡胶研究院3000英亩地段，距离市中心大约20公里。

因此，全国购屋者协会中文组组长陈钟灵也强调，如果政府要在市郊地区兴建可负担房屋，就必须确保公共交通服务有效运作。

“现在许多年轻人都不想居住在偏离市中心太远的地点，比如士拉央、万绕，因为他们在塞车的情况下，往往需要两个小时才能抵达市中心，而且捷运系统也不懂几时通车。”

“若要解决这个问题，最重要的是公共交通的问题。在纽约、伦敦和上海，许多当地人都居住在远离市中心的地方，但是他们有很好的公共交通。”

可负担房屋应提高至30万

如果要在吉隆坡市中心，或是附近的八打灵再也推行22万令吉以下的可负担房屋计划，地产商就普遍认为这是天方夜谭，最主要的因素是土地价格非常昂贵。

大马房地产发展商会（Rehda）主席任广财就透露，购买吉隆坡土地需要耗费每平方英尺2000令吉，相比之下吉打州双溪大年只是3令吉。

发展沙登易城计划的华阳有限公司首席执行员何文渊表示，地产商要在巴生谷兴建22万令吉以下的有地房产是不可能的事情，因为巴生谷就住有我国三分之一的人口，导致其地产价格升幅是全国最高。

相反，柔佛、威省和马六甲还有可能兴建这个价格的房屋。

置地通用公司董事经理刘毅德接受电台访问时也认为，吉隆坡、槟城等地的可负担房子标准应该提高到30万令吉，而不只是局限在22万令吉。

他表示，若要在吉隆坡附近购买22万令吉以下的房子，就只有大约700至800平方英尺的套房式房子（studio）。

影响州收入或会引发反弹

另外一个可能会出现的问题则是中央政府免费拨地或影响州政府的利益，因此可能引发反弹，特别是各州政府乃依靠土地作为主要的收入来源。

以雪州为例，州政府每年的总收入就有多达75%至80%是来自土地税收和交易所得。

城市规划专家吴木炎指出，若中央政府要在巴生谷推行可负担房屋，其实还是有许多土地可以考虑，特别是政府宿舍土地，以利惠更多年轻人。

“雪州范围内也是有联邦土地，它们都是褐色土地（brownfield），有些以前是政府的宿舍。这些建筑物已经老旧，而且密度低，可以把它改成更好的环境。”

“这些政府宿舍以前每英亩只有6到7间，政府拆了再建可以变成300到400间房子。”

地产商希望获得更多援助

不过，单是提供免费土地仍是不足够，地产商也希望政府能够进一步减免政府征收的基建费用和税务。任广财就透露，地价通常占一项计划总发展值20%，而建筑成本、专业咨询费、基建税收、利息和互相津贴成本占60%至70%。

“虽然在这项新计划下，公共领域将会承担土地开销，但还是必须采取一些措施来确保房价是处于22万令吉之内，特别是在巴生谷和槟城。”

他也指出，政府倡议使用工业化建筑系统（industrialised building system）在本地仍然不像新加坡般普遍，本地仍然依赖传统工人手工建造，因此很难明显降低建筑成本。

工业化建筑系统是指采用工业生产的方式建造工业和民用建筑，根据一些建筑业人士，它其实就好像乐高玩具一样，先行在工厂生产配件，然后再到工地组装。

吴木炎也同样认为，政府应该展现更多政治意愿，豁免地产商向政府缴付土地用途转换费，以及基建费用，比如每英亩高达3000令吉的排污费。他表示，这些开销就占建筑成本的大约20%。

“政府也可以减免建筑材料的税务，这只是看政府有没有政治意愿。”

可负担房屋应是政府责任

何文渊也担忧，政府可能会好像纳吉的声明般，要求地产商履行社会责任，在没有盈利的情况下兴建可负担房屋。他指出，政府不应该推卸责任，因为提供可负担房屋原本就是他们的责任。

“这是国家的责任，不然政府应该做什么？为什么政府要期望地产商缴付标准的企业税，然后还要在没有盈利的情况下提供屋子？政府有义务提供一些援助。”

根据政府的规定，地产商目前如果发展超过5英亩的房屋计划，他们就必须兴建至少30%的廉价屋。

何文渊表示，世界上有许多例子可供参考，由公共和私人界联营兴建可负担房屋，以避免发展商蒙受亏损。其中一个例子就是由政府提供土地，然后由地产商以固定价格售卖，或是由地产商整批卖回给政府，再售卖给有需要的民众。

他也补充说，政府如果不能保证地产商赚取盈利，可以考虑交由他们本身拥有的发展公司，比如雪州发展局来承担这项重责。

“公共和私人界联营会是更好的模式，因为私人界会比较有效率，并且比较善于评估需求。”

设计素质需获年轻人接受

吴木炎也认为，政府应该交由遴选最好的私人地产商来兴建可负担房屋，因为他们比较有效率。不过，他希望地产商能够承担一些社会责任，毕竟这类工程在获得政府拨地和资助过后，并非是完全无利可图，只是“赚得比较少一点”。

他表示，要兴建22万令吉以下的公寓还是有可能。

“这些可负担房屋通常都是1000到1300方尺，如果不包括土地其建筑费大约是10多万。地产商是不会亏损，只是赚得比较少一点。”

他也强调，可负担房屋的设计和素质也是非常重要的问题，因为如果素质太过糟糕，那么许多年轻人是不会接受。

“这些房屋应该能满足这些刚出来工作的年轻人以后的需求，他们一般上都会用上10年到15年，然后才搬到更大的屋子。因此，房屋必须考虑到他们未来建立家庭的需求。”