发展模式深陷产业挂帅迷思
槟州变身国际城市未必宜居

民联执政槟州后一再高喊迈向国际城市的口号，外资及发展商的涌入堆砌成一片荣景。可是，公民组织与学者却批评，新政府草率地把“国际”与“宜居”概念混为一谈，一味复制以产业为中心（property-centric）的发展模式，而未能跳出旧思维框架。

槟城研究院高级研究员林马惠（右图）表示，槟州政府把发展等同于大型计划及一再强调要变身“国际宜居城市”，但国际地位未必符合宜居条件。

“我不是反国际化，但在国际地位及给本地人民一个宜居环境之间，何者优先？”

“不妨从新加坡的经验吸取教训，他们的政府因更加重视前者，忽视低下层人士的需求而引起怨言。”

不应学香港或新加坡

林马惠也是槟岛市议员，他提醒槟政府的权限及财务资源有限，加上位于古迹区，不可盲目抄袭香港或新加坡的发展模式。

他接着点出房地产导向发展的谬误，例如可协助创造就业机会、解决房屋及可负担房子的短缺及应支持发展的观念。

“我们的经济近乎全民就业，建筑业是给外劳制造工作。屋子供应则已经超出家户数量的20％，真正的问题出在错配。”

“如果说一定要支持发展，我们要问：是什么发展模式及为了谁？毕竟，形容词重要于名词。”

发展商游说主导大局

林马惠分析说，全球化、资金自由流动及货币政策的宽松，是产业挂帅的发展模式相当盛行的因素。

“各国中央银行保持低利率来刺激经济，负利率则使房产业有泡沫化风险。而且，我国鼓励外资之余，更允许外国人拥有土地，同时又缺乏严格措施来冷却投机行为。”

不仅如此，他点出，政府常把规划的职责外包给私人界，而只在技术批准上把关。

他不忘引用规制俘虏（regulatory capture）理论警惕，发展商是最有组织性的游说集团，且间接资助政党，不管是国阵或民联。

“是他们在州与地方政府主导大局，不是林冠英或地方政府。”

有房没人住如“鬼城”

林马惠认为，在产业导向的发展下，即使限制外国人购买50万令吉以上的房子，一样会抬高其它房价及拉低高档屋的居住率。

“最终，薪金增幅不如屋价膨胀的本地人被逼退出房市。”

他昨天在槟城爱心大厦举行的《槟城论坛4：发展与良好施政》研讨会上，如此表示。

另外两名主讲人是政治学者罗国华及民权律师林巧清，与会者早前也针对现有发展模式带来的影响，如填海、交通阻塞、污染环境等课题交换意见。

有趣的是，一名外籍人士在问答环节上承认，政府允许外国人置产投资的政策错误，而令槟城沦为有房没人住的鬼城。

价高不影响投资需求

在场的槟首长特别法律官员杨友毅表示，银行利率不在州政府掌控范围，收入来源有限的槟城卖地无可厚非，惟州政府已把收入用来建可负担屋。

“外国人带钱来槟城未必是坏事，如果不幸产业泡沫化及屋价下跌，本地人将拥有更多机会购买。”

他也表示，压制房地产的发展，最终或使需求多过供应而加剧屋价的飙涨。

不过，林马惠提醒，供给原理的应用要胥视是消费或投资物品。因为，消费物品的需求在被满足后就会停止，但投资产业即使价高，需求偶尔也一样会高到不着边际。

学者炮轰中央集权制

无论如何，林马惠与罗国华不约而同承认，中央集权制导致槟州政府面对财务及权力上的局限。

罗国华（右图）表示，我国的宪法设计、长期一党独大的中央化政治过程（同阵线的州政府把权力交给联邦）及新经济政策倚赖官联公司的发展模式，都成就了中央集权，而违反联邦制下放权力的精神。

虽然暂修宪无望，但他认为，308后的政治局势开启了去中央化的契机，如民联州属拒交出固体废料管理权给中央。新经济模式则一样讲究去中央化，但把拨款交由私人公司却再度衍生发展商主导的问题。

无论如何，针对槟房市被热炒现象，林马惠建议向置产的外国人征税，豪华房屋附加费及津贴可负担屋。