PDC售地争议懒人包：曹观友交代清楚了吗？

【今分析】 以简单直接的语言，为你梳理脉络

槟州中华总商会通过刊登广告及召开记者会，公开质疑槟州政府旗下的槟州发展机构售卖峇都加湾第二工业园区（BKIP2）土地给一家公司的交易疑点重重，要求槟首长曹观友交代，而引起瞩目。

此后，双方在媒体一来一往地交锋。过程中，宜家（IKEA）的发展商Aspen集团也卷入，不得不出面澄清，BKIP2的案例跟它当年以“直接谈判”购地的安排，不能混为一谈。

不仅如此，前第二副首长拉玛沙米和前首长投资顾问李家全发表联署文告，反驳曹观友及跟交易撇清关系，令风波升级。

槟州发展机构（PDC）是槟州政府旗下法定机构，由曹观友担任主席。

《当今大马》将在本文整理争议的来龙去脉和双方的说辞。

（1）什么是峇都加湾第二工业园区（BKIP2）？

BKIP2位于峇都交湾南部，即高渊的樟角楣南（Changkat Byram），靠近浮罗布隆垃圾土埋场。它是槟城的第10个工业园区，占地1156英亩。

约2015年，槟州政府开始通过《1960年土地征用法令》征用相关土地，作为PDC的未来发展用途。

卷入争议的是其中558.96英亩的地段。

（2）槟中总“发难”的理由

槟州中华总商会（槟中总）5月间接到投诉，指市场上有两家房地产中介公司兜售BKIP2的工业地，开价为每平方尺80令吉。

他们认为此举极为反常，因为PDC过去50年在征用私人地后都自行开发工业园，厂方要购地都须直接向PDC申请，审核后才可获购地献议。

槟中总也针对5个事项，即地价、招标程序、是否研究可行度、财务能力和涉及的公司等提出质疑。

槟中总领导层披露，他们曾在7月27日发函曹观友寻求解释，由于对方在8月25日的回函避重就轻，甚至答非所问，故于9月12日再次发函。但由于双威集团（Sunway Group）在9月27日向吉隆坡股票交易所公布，其有份持股的Umech Land有限公司已跟PDC签署有关土地的联合发展合约，使课题在公共领域曝光，他们最终选择直接召开记者会。

该组织也否认有政治动机，否则早已趁六州选举时炒作成政治课题。

（3）土地售价是否合理？

558.96英亩地的售价为6亿4602万令吉。

槟中总质疑，每方尺26.53令吉远低于市价，而且居然获准4年分期付款。槟中总永久名誉顾问陈国平认为，若公开招标价格可增加2亿令吉。

曹观友解释，由于该土地是尚未开发的零设施烂泥地，价格无法与已开发且基础设施齐全的工业地（如峇都交湾工业园和桂花城科技园）的每平方尺80令吉比较。

PDC更估计，Umech将需额外承担约5亿令吉来建立基本设施，衔接第一工业园和第二工业园的桥梁、以及填地等。

曹观友前天更表示，政府当初是以约每平方尺10令吉征地，如今以约20令吉出售没有亏损。

此外，他说，PDC制定的分期付款时间表把”地价将随年增长“纳入考量， 以便PDC既不会损失“机会成本”，也可监管项目实施的绩效。 一旦Umech未能按照时间表实施项目和付款，PDC可不继续交付下一阶段的土地。

但根据Aspen集团，他们2014年是以市价每平方尺45令吉，在峇都加湾购买没基础设施的245英亩沼泽地。

（4）土地有估价吗？

根据双威集团，没有。

双威集团在10月5日回答股票交易所的询问时承认，没有针对土地估价，但根据他们获得的资讯，附近未开发的工业地价（永久地契）介于每平方尺21至35令吉。

由于该土地同样未开发，且属于租赁地契，Umech Land需进行大量填埋和基础设施工作，因此双威集团认为，每平方尺27令吉是公道价。

（5）为何没公开招标？

槟中总质疑，为何把土地售卖给经验和经济能力有限的吉隆坡公司Umech，反观符合资格槟州公司被排除在外。

曹观友和PDC执行长阿兹巴卡（Aziz Bakar）解释，当局其实曾宣传此项目，以吸引国内外投资者。但由于靠近填埋场、垃圾车路线、高昂的基础设施成本等，难吸引投资者，PDC唯有带提案到2020年迪拜世博会。

曹观友提到，Umech在世博会的商业配对会上表达投资兴趣，PDC与对方会谈后相信，Umech可在迪拜资助者的财政支持下实施该项目。

曹观友也捍卫直接谈判的做法，声称那是获得好报价的方法之一，正如Aspen的项目。

惟Aspen澄清和强调，两项交易不能相提并论。

（6）Umech有能力执行计划？

曹观友称，政府曾按程序谨慎调查Umech的背景，包括成立由时任两名首长、行政议员阿都哈林和李家全领军的委员会，而后者于2022年11月28日讨论了UMECH的提案，讨论结果已于2023年2月9日，获PDC董事部会议通过。

他也说，PDC对Umech进行了CTOS搜索，发现该公司的实收资本高达1000万令吉，负债率为0%；同时也不存在坏账或黑名单记录，可为项目融资申请贷款。 

他说，这项合作也获得金融机构发出的信贷融资支持信函，信函也一并提呈给PDC作为记录。

但槟中总说，曹观友给他们的回函没附上所谓的支持信，也没提供实际的文件佐证CTOS的搜索结果。

反观，他们在搜索时发现该公司仍有多项负债。

（7）Umech开始转售土地？

槟中总批评，Umech在未完成交易，发展有关工业地和缴清全额购地费前，就通过中介公司售地，等同于利用PDC的工业地来获得现金流，作为购买PDC工业地的部分付款，而不符合良好企业治理。

但曹观友否认，Umech可出售土地，因为土地至今未转让给Umech；PDC相信，Umech只是在探测市场反应。

此外，曹观友点出，PDC售地后也不会完全脱手，仍会确保Umech提呈发展大蓝图，然后依据蓝图及指南进行各项发展。

（7）购地的是Umech Construction或Umech Land？

曹观友在文告中只提到Umech Construction，但双威集团的资料显示，今年9月27日与PDC签合约购地的是其子公司Umech Land。

资料显示，双威集团全资拥有的Sunway Bukit Gambier有限公司在Umech Land持股70%，另外两个股东为Cheng Pui Kwan (21%) 和Nathaniel Rajakumar (9%)。

根据Umech网站，Umech Construction和Umech Land均属Umech集团。

槟中总质问，两家公司是否有同样的主要股东？而Umech Construction当初宣称能在迪拜资金支持下推动该项目，为何如今变成双威集团？他们也质疑，双威集团迟至购地签约仪式前几天，即今年9月25日才控制Umech Land股权，有否向禀告PDC且获得批准。

针对此，曹观友直言，PDC对双威集团成为Umech大股东不知情，只在签约后通过双威的文告得知。因此，PDC已致函Umech寻求解释。

阿兹巴卡在10月4日接受槟政府喉舌《珍珠快讯》访问时证实，PDC是跟Umech Land签约，而该公司跟Umech Construction拥有相同股东。

但双威集团在隔天的声明提到，它只在Umech Land持股，在Umech Construction没任何股权，后者也不是该集团的子公司。

（8）拉玛和李家全说了什么？

两人在10月10日发表声明驳斥曹观友，包括否认2022年11月28日召开的会议是所谓的“尽职调查”会议，而他们参与的委员会也没任何“职责范围”。

他们声称，上述由槟州首长主持的会议，只是Umech针对发展献议提供更多详情。

该会议决定，要Umech展开市场调查、研究土地使用的组成、评估Umech的财务永续证明等；PDC管理层在取得上述的资讯后，则需重新向董事部提呈报告和商议。

曹观友之后解释，上述会议乃“尽职调查”的一部分，而当局事后也根据议决展开进一步的“尽职调查”。

据他的文告，PDC董事部曾先后在2022年8月19日、10月28日、12月8日、2033年2月9日和4月11日讨论有关计划和了解最新进展，并在2023年2月9日批准售地。

拉玛沙米在六州选举中未获委派上阵，他在投票日前两天宣布退党。李家全则已于10月2日辞去槟首长特别投资顾问和投资槟城董事职，惟他否认呈辞职跟售地风波有关。

（9）后续发展如何？

曹观友前天（11日）表示，Umech已致函解释股东变更事宜，而行政议会已聆听PDC解释有关课题。

PDC董事部下周将开会，讨论有关争议，包括是否取消交易。

而行动党秘书长陆兆福前天受询及时表示，他相信曹观友乃行事透明的领袖，而且必能妥善交代所面对的指控。

他也相信，若槟州公共账目委员会展开调查，则曹观友必定会全力配合。

但目前，槟州公共账目委员会会否介入调查，仍是未知数。

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