熠熠生辉的摩天大楼、豪华住宿和高端购物中心，迪拜这座城市成功吸引全球许多富商和名人到来投资。

基于迪拜宽松的监管，无论合法或可疑的“投资者”都为这座城市的房地产投资市场所吸引。

外国媒体掌握了外泄的房地产所有权文件，让人有机会一窥迪拜的房地产市场。

根据外泄文件，《当今大马》检查发现，超过300名大马人在迪拜拥有房地产，合共逾500个产业。

这些房地产包括世界第一高楼哈利法塔（Burj Khalifa），它与宝莱坞明星希尔帕谢蒂（Shilpa Shetty）和英国退役球星大卫贝克汉姆（David Beckham）及其妻子艺人维多利亚（Victoria Beckham）毗邻。

此外，至少有6处与大马人有关的房地产位于朱美拉棕榈岛（Palm Jumeirah）人工岛上，贝克汉姆夫妇和沙鲁克汗（Shah Rukh Khan）在此拥有度假屋。

《当今大马》已通过政府记录及其他消息来源，验证外泄文件中所点名的一些大马业主身份。

出于法律原因，在取得相关人士回应前，《当今大马》暂隐其名。

文件中提到的大马业主，多数是知名公司的业主或高管，而名单中未发现任何政治人物或其代理人。

欧盟税务观察站和挪威税务研究中心的经济学家分别研究了外泄文件的数据，在大马人拥有的500个房地产中，逾300个是住宅产业。

经济学家估计，这些大马人拥有的房地产在2022 年价值为1亿6090亿美元（约7亿1000万令吉）。

由于非住宅产业的数据质量问题，他们的分析略过了商店、办公室和劳工集中宿舍等非住宅产业。

此外，考虑到未包含在外泄文件中的其他房地产，经济学家估计，在迪拜城市中，由大马人所持有的房产总价值为3亿2000万美元（约15亿令吉）。

经济学家是结合了外泄文件与其他公开或机密的数据，得出这个结论。

《当今大马》检查相同的数据（包括非住宅产业）后发现，约三分之二的大马业主的记录都与阿联酋身份证有关，这意味着他们在某程度上是阿联酋的居民。

总体而言，经济学家在外泄文件的数据中发现，逾21万8000个位于迪拜的房产是由外国人拥有，总值为1600亿美元（约7550亿令吉）。

外泄文件数据来自哪？

外泄文件的数据来自于100多个数据集的一系列泄露。大部分数据来自迪拜土地局和公有公用事业公司，主要是2020年和2022年的数据。

这些数据由位于华盛顿特区的非营利组织高级防务研究中心（C4ADS）获取，该组织研究国际犯罪和冲突。

数据包括每个产业的持有人，以及其他信息，如出生日期、护照号码和国籍。在某些情况下，有些数据显示的是租户而非业主。

这些数据转而分享给挪威财经媒体E24和有组织犯罪与腐败报告项目（OCCRP），后者与世界各地的数十家媒体合作，开展“解锁迪拜”调查项目。

“解锁迪拜”调查项目获得58个国家的74家媒体参与，包括《当今大马》。

这项全球调查揭露了在迪拜拥有房地产的各种可疑人物，包括澳洲的可卡因贩运者、非洲独裁者的亲属以及受到制裁的真主党资助者，尽管基本的风险评估就能发现一些警示信号。

C4ADS的投资组合经理玛丽亚（Maria Giuditta Borselli）说：“腐败分子和政治人物利用阿联酋来隐藏资产，以逃避公众问责。”

C4ADS投资组合经理丹尼斯（Denise Sprimont-Vasquez）补充，这项调查对于理解如何提高政府透明度、遏制非法活动是至关重要。

媒体联系阿联酋官员寻求回应，惟未得到答复。不过，阿联酋驻英国和挪威大使馆发文告表示，阿联酋严正看待保护全球金融体系。

“在追捕全球犯罪分子的过程中，阿联酋与国际合作伙伴密切合作，瓦解和阻止各种形式的非法金融活动。”

“阿联酋将继续这些努力和行动，并将长期坚持下去。”

加密货币富商购买产业

迪拜的房地产市场对房地产投机者、洗钱者和逃税者特别具有吸引力，部分原因是其没有税收，尤其是资本利得税和租金税。

在迪拜购买产业的首选方法之一是使用加密货币，这是迪拜自2017年以来接受的一种做法。

不愿具名的大马税务律师表示，许多人选择前往中东投资是因为迪拜居民可以将加密货币免税兑换成法定货币，从而让人能够投资实体产业。

“迪拜没有个人所得税，而在大马，加密货币交易的收益可能会被征税高达30%。”

“由于迪拜没有征收个人所得税，许多人会在那里申报财务活动，即便这么做会导致他们的开支受到追踪。”

这个漏洞有利于隐藏经过洗白的非法资金，且少有责任追究。

虽然迪拜的零所得税政策只适用于迪拜居民，但通过代理在迪拜设立企业，一个人即可轻松拿到迪拜的居民身份。

该名税务律师表示，个人可通过以现金为基础的企业和服务来洗钱，以掩盖非法资金。

“然后，这些钱可通过迪拜的交易所转换成加密货币，最终在迪拜兑换成现金和法定货币。”

“人们更喜欢在迪拜进行加密货币交易，因为迪拜有适用于此类交易的许可证和法规，使其更简易并且更有利可图。”

在大马，加密货币的资本利得不征税，但出售加密货币的收益则需缴税。

这意味着如果有人经常交易加密货币，他们的利润将被征税。然而，如果购买加密货币作为投资，持有一段时间后再出售，那么这种出售所获利润无需缴税。

掩人耳目的层层企业结构

2017年9月，使用加密货币交易的房地产项目在迪拜首次开展，相关的阿斯顿广场及住宅（Aston Plaza & Residences）开发项目坐落在迪拜科学园，总值2亿5000万英镑（当时折合13亿7000万令吉），在短短5个月内（至2018年2月）售出50套豪华公寓。这些单间或一房公寓售价在30至50比特币不等。

当时，1比特币价值约为4600美元（2万1800令吉）。

阿斯顿广场及住宅项目在网站宣传它接受比特币支付。

随着阿斯顿项目的成功，迪拜变成为加密货币投资者热衷的地点，他们寻找接受加密货币支付的开发商，向它们购买高端别墅、公寓和商业物业。

根据房地产咨询公司“奈特弗兰克”（Knight Frank）的报告，迪拜今年第一季度的豪宅销售激增，售出105套价格超过1000万美元（折合4720万令吉）的物业，较去年同期增长了19%。

去年，《彭博社》将这一增长归因于富裕投资者，包括加密货币百万富翁在当地寻求第二居所。

国际透明组织（TI）也担心在迪拜，只要通过独立公司，房地产的实际受益人便可以轻易地隐身起来。

当地中介在他们的广告声称，只需5750迪拉姆（折合7401令吉），他们便可以帮人在迪拜设立公司，在诸如沙迦（Sharjah）等众多自由区内，这个价钱更低，而配套更包括提供办公室租赁协议，以方便跟银行交易。

国际透明组织大马分会秘书长雷蒙兰（Raymon Ram）表示，“这家公司背后可能还有另外10家公司，足以进一步隐藏了实际受益人的身份。”

洗黑钱

资金涌入或使人怀疑其中有不法交易，但去年2月，金融行动特别工作组（FATF）将阿联酋从灰名单中移除。

根据七国集团（G7）组成的特工队，这表明阿联酋——尤其是迪拜——的非法资金流入风险有所下降。这个特工队的职责在于拟定反洗钱政策。

但，并非所有人都认同这个判定。

欧盟仍将阿联酋列为洗钱和恐怖融资的高风险国家，并将它与包括南非、朝鲜和阿富汗在内的二十多个国家归在同一类别。

国际透明组织也认为FATF的决定“具有争议”。

例如，FATF这个反腐败监督机构表示，阿联酋增加了洗钱案件的提控，但没有独立数据能够证实这一说法。

“许多政治公众人物（PEPs），以及逃避当局追捕的人物，仍然似乎在阿联酋拥有财产，不受限制和调查，更有共谋协助把非法所得从该国汇进汇出，因此阿联酋仍待证明自己的清白。”

编按：高俊麟（Koh Jun Lin）和微诺塔（S Vinothaa）也参与了英文原文的撰写，而李永杰、黄康嘉和叶家喜负责中文翻译。