都市更新法案：我们目前知道些什么？

【今分析】 以简单直接的语言，为你梳理脉络

近期，团结政府拟议推出《都市更新法案》（Urban Renewal Act，简称都更法），在国会下议院引发激烈辩论。

尽管政府强调需要一部新法律，以便重建城市地区的老旧破败房屋，却遭到在野党领袖的强烈反对。他们认为，这部法案将边缘化某些群体，尤其是低收入群体。

本文将梳理我们目前对都更法所掌握的资讯。

什么是都更法？

都更法是一部仍处于草拟阶段的新法案。房屋及地方政府部已予以起草，目前正征求利益相关者的反馈。

法案旨在授权联邦和州政府，在无需100%业主同意的情况下，对建筑物或土地进行重建和改造，或对废弃建筑进行再生项目。

目前，《1985年分层地契法令》第57条文规定，必须获得全体业主的一致决议后，管理机构才能作为受托人执行都市更新工程。

据房地部的简报，都更法是立基于公平、合法和全面的原则，优先考虑与业主协商和达成协议，而不是要强制征收他们的产业。

政府为何要推都更法？

城市和乡村规划局汇报，马来西亚半岛存在534个具备都更潜力的地区，其中139个地区位于吉隆坡，其中不乏年久失修且有安全隐患的老旧组屋。

房地部长倪可敏（上图）在国会引述公共工程局建议，即每栋建筑的安全居住期限仅为70至80年。

他也在早前表示，都更法的施行将创造大量投资机会，不仅能够改变城市的天际线，也可以带来千亿令吉的总发展值。

首相安华则表示，现行法律要求的100%业主同意规定，妨碍了许多不适宜居住建筑的重建计划。

他举例吉隆坡Desa Kudalari公寓，当地的都更项目正因为其中一名业主的反对，而无法开展。

“就仅仅因为一个人不同意，这栋老旧破百的公寓大楼迄今仍留存在城市中央。”

都更法如何运作？

根据城乡规划局所制图表，都更项目分为三种：重建（redevelopment）、复兴（regeneration）、活化（revitalisation）。

都市重建涉及改变现有建筑的结构，包括重建、翻新、修缮等工程；复兴旨在修复和改造废弃、老旧、失修的建筑，以便重新焕发其使用价值；活化则是针对因着建筑或土地退化而社会经济衰退的地区。

一旦正式立法，都更法将赋权地方政府向划入都更项目地段的业主或住户发布通告，要求他们前往进行协商。

对于仍可安全居住的建筑，法案建议的同意门槛为：30年以下建筑，需80%业主同意；30年以上建筑，需75%业主同意。

至于不安全或废弃的建筑，则只需简单多数，即51%业主同意即可启动都更项目。

业主会得到什么？

政府承诺，都更项目将使业主受益，他们的房产价值将会有所提升。

根据都更法草案，负责相关项目的当局必须确保业主或住户获得不少于目前所享有条件的补偿方案。

安华（上图）说明，都更法规定，业主所获得的新单位，在任何方面都不得低于他们原有的单位。

“条件是，不得比原单位便宜，不能比原单位小。这是我们采用并准备执行的原则。”

“如果现在（的房子）有一间卧室，（他们获得的新房子就）须至少有三间卧室。这是条件。”

城乡规划局资料显示，项目施工期间，业主或住户将安置在适宜的临时住所，直到新项目完工。

谁来为都更项目付费？

目前，尚未明确规定将由谁来承担都更项目的费用。

然而，根据草案第第10(4)条文，地方政府可向业主或住户索取都市活化项目的费用，并且这些费用可作为债务追讨。

至今，都更法的详细信息仍然有限，当局目前仅对外公布一份草案，英文版共有20页。

政府通常不会在提呈国会前公开法案的草案，但在某些情况下，会在咨询利益相关者过程中披露相关细节。

反对声音与指控

这部法案受到在野党，尤其国盟的强烈反对，声称法案将会侵蚀少数人的权益。

统民党麻坡国会议员赛沙迪在国会下议院辩论时，指摘该法案为“抢房法令”，警告此举将牺牲低收入群体的利益，而图利发展商。

伊党古邦阁亮国会议员端依布拉欣（上图）则召开记者会，指控政府图谋不轨，想要把贫穷的巫印裔从都市地区驱逐，让特定种族垄断。

他声称，都更后房产增值，原业主或将无力回购自身房产而面对驱逐。

“法案一旦通过，受影响地区将被重新开发。此前以超过10万令吉价格购买房子的人，将无力以超过50万令吉的价格重新购买房子。”

“部长回应可以向银行贷款……所以，部长是希望资本家垄断这个过程。这真是微妙的方法，让负担不起的人，尤其马来人和印度人驱赶。”

伊党青年团随后宣布将组织大型集会抗议都更法，指控它为现代殖民主义，将会在马来西亚重演巴勒斯坦人被逐出家园的悲剧。

对此，安华2月25日回应道，都更法没有授权政府更改房产拥有权，也不会影响相关地区的种族比例。

“举例而言，敦拉萨镇的斯里玻璃市组屋（Seri Perlis Flat），如若既有业主70%为马来人，这将会维持。”

“拟议法案下，我们（政府）无权驱逐任何业主。”

“（影响）原业主的课题并不存在。”

都更法何时提交国会审议？

截至目前，政府未宣布，向国会下议院提呈该提案的具体日期。

不过，根据媒体报道，城乡规划局总监阿里亚斯（Alias Rameli ）表示，可能会在今年6月或7月提呈国会。

他透露，最终草案已呈上总检察署，一旦完成最后谈判，他们将在4月或5月把法案带入内阁，，在寻求通过之后，则将通过全国地方政府理事会与州政府讨论，再提呈国会。

公众也可以通过政府的统一公众咨询（Unified Public Consultation, UPC） 网站，查阅该法案草案及相关文件，包括城乡规划局所制图表。

首相承诺难消弭疑虑，民政冀都更法设有保障机制

社青轰伊青扭曲都更法案，浑水摸鱼煽动种族情绪

类比“巴人被驱逐”情景，伊青要大集会反对都更法

安华回应都更法争议，没授权政府更改原业主产权