同意门槛过低或侵犯权利，律师公会吁展延都更法案

房地部明日拟继续提呈《都市更新法案》二读，律师公会警告，该法案所规定的重建同意门槛过低，或侵犯少数业主的权利。

律师公会主席依兹里（Mohamad Ezri Abdul Wahab）今日发文告表示，该法案的同意门槛比例低于国际标准，或导致强迫迁移问题。

他说，尽管城市更新是合理且必要的国家目标，但这不应以牺牲基本权利、居住保障以及公众对法治的信心为代价。

“这样的门槛可能削弱少数业主的权利，并让社区面临被迫迁移的风险。在其他国家，同意门槛更高，以保障社区。”

“因此，我们敦促将同意门槛提高至楼龄较旧建筑至少85%，楼龄较新的建筑至少90%，并须由独立机构核实同意情况。”

担忧发展商存利益冲突

依兹里表示，根据当前草案，重建责任完全落在发展商身上，令人担忧利益冲突。

他说，在确保同意门槛达成方面，州政府当局的角色被排除在外，这也令人担忧。

“虽然城市和乡村规划局（PLANMalaysia）在最近的汇报会上表示，这个问题最终会在法规中处理，但并无保证一定会落实，因为草案第29条明确赋予部长单独制定法规的权力。”

他强调，令人担忧的是草案第21(4)条，一旦达到门槛，即允许强制征收，而反对的业主将不获保护。

“这在公平与正当程序上引发严重疑虑。草案未给予不参与业主任何保障。城市更新中的保障措施与利益补偿权，应一视同仁地涵盖所有业主，不论他们是否参与。”

“律师公会还注意到，该草案允许当局在未与业主进行事先沟通的情况下直接宣布城市更新。这与早期草案有别，当时设想由州政府当局在确保同意门槛达成方面扮演更积极的角色。”

促政府与各方进一步协商

此外，依兹里表示，律师公会关注草案过度依赖《1960年土地征用法》的强制征收机制。

他提醒，任何在城市更新背景下使用强制征收的情况，都应谨慎对待，仅限于真正的公共利益目的，并须配套更完善的补偿方案，包括搬迁费用、干扰津贴及回迁权。

“租户与居住者虽非产权人，也不能被忽视。必须引入足够的法定保障，以确保临时安置、搬迁支援，以及优先回迁至同等单位的权利。若无这些保障，城市更新将可能迫使弱势群体流离失所，加剧社会不平等。”

“同样关键的是透明度与公众参与。在任何更新项目获批之前，应强制进行公开听证会、社会与交通影响评估，并全面公开发展条款。律师公会尤其担心吉隆坡近期缩减公开听证机会的举动，这违背了透明与问责原则。”

他表示，律师公会主张设立独立的调解机构，赋予其明确的权力来处理纠纷与程序缺陷，同时应为受影响的业主与住户提供法律援助。

“城市更新绝不能成为以公众利益为代价、谋取私人利润的工具。无论如何，缺乏仲裁庭本身就是个问题。草案第四部分仅规定了调解机制，但这不足以有效处理争议。”

“因此，我们敦促政府推迟草案的二读，并进一步与各方利益相关者，包括居民组织、消费者协会及民间团体展开更广泛的协商。”

《都市更新法案》建议的同意门槛，是30年以下建筑需80%业主同意，30年以上建筑需75%业主同意。至于不安全或废弃的建筑，则只需简单多数，即51%业主同意即可启动都更项目。

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